Orè E taks Konsèy
Pwopriyetè yo dwe kenbe dosye ekselan konsènan baz, revni, ak depans, ak nimewo yon sèl pi bon fason pou kenbe tout bagay sa yo se mete yon calcul - kontab taks ou ka menm gen yon modèl ou ka itilize.
Isit la yo se bagay sa yo ou pral vle swiv:
- Pri acha nan kay la, kondo, oswa bilding apatman w ap lwe deyò
- Akimile depresyasyon, ak aktyèl depresyasyon anyèl sou pwopriyete w la
- Revni lokasyon
- Depo Sekirite ou te resevwa
Ou pral vle tou kenbe tras nan depans divès kalite ki asosye avèk pwopriyete lokasyon ou, ki gen ladan:
- Komisyon oswa frè jesyon pwopriyete
- Depans piblisite
- Netwayaj, antretyen, ak depans reparasyon
- Pwopriyetè kay ak asirans HOA
- Taks nan Imobilye ak depans enterè ipotèk
- Depo sekirite ranbouse lokatè a
- ak divès lòt depans, tankou sèvis piblik, jaden ak koleksyon fatra
Si ou swiv sa yo depans lè l sèvi avèk lojisyèl finans pèsonèl oswa yon calcul òdinatè, rapò chak mwa ak fen ane ou yo pral bon nan dwa ou yo ak ou ka fasilman enprime yo deyò.
Pèt aktivite Pèt Limitasyon yo
Isit la nan jenere IRS règ # 1: Si youn nan pwopriyete lokasyon ou an gen yon pèt nè pou ane a, ki pèt ka file kont pèt yo ak pwofi nan tout lòt lokasyon ou pwopriyete.
Koulye a, isit la nan nouvèl la petèt-pa-bon: Si total la Grand pou tout pwopriyete ou negatif - yon pèt nè - ke pèt ka konplètman, pasyèlman oswa pa franchiz tout kont tout rès la nan revni ou pou ane a akòz pasif aktivite pèt aktivite.
Lwe kay byen imobilye an jeneral konsidere kòm yon aktivite pasif, menm si ou konsakre yon kantite lajan konsiderab nan tan pou chwazi lokatè yo dwa, repare inite lokasyon an epi enspekte pwopriyete a pou antretyen woutin.
Pèt ki soti nan aktivite pasif yo limite a sa sèlman kontwole pwofi pasif.
Si ou patisipe aktivman nan aktivite pou lokasyon yo, pèt lokasyon yo ka dedwi jiska $ 25,000 pou chak ane nan total nan tout pwopriyete lokasyon ou yo. Moun ki marye ki ranpli separeman gen yon limit pèt lokasyon ki rive jiska $ 12,500 bay moun sa a viv apa de mari oswa madanm li tout tan pandan ane taks la. Kantite pèt lokasyon ou pèmèt pou patisipan aktif nan yon pwopriyete lokasyon varye selon revni modifye revni ou (MAGI):
- Pou MAGI de $ 100,000 oswa mwens ($ 50,000 oswa mwens si marye ranpli separeman), pèt pou lokasyon yo ka dedwi an plen, jiska $ 25,000 ($ 12,500) limit la.
- Pou MAGI ant $ 100,000 ak $ 150,000 (ant $ 50,000 ak $ 75,000 si marye ranpli separeman), pèt lokasyon yo ka dedwi jiska yon limit nan 50% nan diferans ki genyen ant $ 150,000 ($ 75,000 si marye ranpli separeman) ak MAGI.
- Pou MAGI plis pase $ 150,000 ($ 75,000 si marye ranpli separeman), pa youn nan pèt lokasyon yo ka dedwi kont lòt revni.
Ou ka pote pèt Forward
Sa pote nou an jenere IRS règ # 2: Pèt lokasyon ki limite pa pasif aktivite limit pèt yo ka pote pou pi devan pou ane taks la ki vin apre yo lè yo ka konpanse pwofi lokasyon.
Limit pèt aktivite pasif yo aplike chak ane, men pèt lokasyon yo kontinye pote pi devan ane apre ane jiskaske pèt yo swa itilize pa ranvèse pwofi pou lokasyon oswa lè yo te dedwi kont lòt revni.
Fòm 8582 yo itilize pou kalkile pasif aktivite pèt aktivite ak kenbe tras nan pèt lwaye ki akimile chak ane pou chak pwopriyete.
Planifikasyon taks pou Pwopriyetè yo
Pwopriyetè detanzantan fè yon pwofi ti lè revni lokasyon an ase pou peye mògej la kòm byen ke taks pwopriyete, asirans, ak reparasyon. Men, pwopriyetè jwenn depresyasyon pri a achte nan pwopriyete a pou lokasyon, e sa ka souvan vire yon ti pwofi ekonomik nan yon pèt taks sou ti - depans depase revni apre depresyasyon se pran an konsiderasyon.
Chak sa yo souvan, sepandan, pwopriyetè yo fè fas a gwo depans, tankou ranplase yon do-kay oswa balanse yon apatman apre yon lokatè alontèm.
Nan sikonstans sa yo, li posib ke mèt kay la gen yon pèt ki pi konsekan pase $ 25,000, men règleman pèt aktivite règleman yo limite pèt la egzakteman $ 25,000. Rès la pral pote sou pwochen ane a lè mèt kay la pral èspere ke gen plis nan yon pwofi epi yo pral kapab absòbe pèt taks yo depase.
Vann Lokasyon Pwopriyete
Pèt Rental pou yon pwopriyete an patikilye yo gen dwa nan plen nan ane a nan ki se yon pwopriyete vann nan yon dispozisyon konplè nan yon achtè ki gen rapò.
Vann yon kay, bilding apatman oswa lòt pwopriyete lokasyon se pa menm bagay la tou ke vann rezidans prensipal ou. Menm jan lè w ap kalkile pwogrè kapital, fòmil la pou kalkile benefis la oswa pèt pwopriyete lokasyon enplike nan soustraksyon baz pri ou soti nan pri vann ou.
Ajiste baz baz pou pwopriyete lokasyon
Fòmil pou kalkile pri pou peye pou lokasyon an se jan sa a:
- Achte pri
- Plus achte depans (tit ak frè kondisyonèl, komite ajan imobilye, elatriye)
- Plus amelyorasyon (ranplase do kay la, nouvo founo, elatriye)
- Plus vann depans (tit ak frè kondisyonèl, komite ajan imobilye, elatriye)
- Plus akimile depresyasyon (jan yo rapòte sou fòm taks ou)
- Egal baz pri ou yo
Kalkil pwofi ou oswa pèt ou ta dwe:
- Vann pri
- Mwens baz pri ou
- Egale benefis oswa pèt ou
Si nimewo a ki kapab lakòz pozitif, ou te fè yon pwofi lè ou vann pwopriyete lokasyon ou. Si nimewo a ki kapab lakòz se negatif, ou fèt yon pèt. Pwogrè sou pwopriyete pou lokasyon yo ka papye ekri an pati kòm repwesyon depresyasyon nan yon to taks maksimòm 25 pousan ak an pati kòm pwogrè kapital la . Lavant pwopriyete lokasyon yo rapòte sou Fòm 4797, ak nenpòt kalkil jwenn kapital yo rapòte sou Orè D.
Byen imobilye ak limite responsablite
Anpil pwopriyetè konsidere fòm kòporasyon yo, konpayi responsablite limite oswa patenarya pou posede pwopriyete lokasyon yo. Yon sosyete ta ka dezavantaj paske kòporasyon pa gen yon pousantaj taks pi pito sou pwogrè kapital alontèm.
Yon konpayi responsablite limite ta kapab pase pwogrè alontèm nan manm li yo pou pwogrè ta toujou kalifye pou pousantaj 15 pousan pi pito sou pwogrè alontèm. Pwopriyetè yo ta dwe diskite sou sa a ak lòt aspè legal nan fòme yon konpayi pou pwopriyete lokasyon ak yon avoka yo ka resevwa yon menas nan tout enplikasyon legal yo ak finansye nan tankou yon estrateji.