Kijan pou detèmine si ou ta dwe refinanse ipotèk ou
Ou, sepandan, angaje nan yon prè ipotekè fiks plizyè ane de sa, kidonk, w ap peye 6 pousan pandan ke jenn ti kabrit frè parèy la ap peye 3.25 pousan. Èske ou ta dwe refinanse?
Premyèman, yon background pou moun nan ou abitye ak vokabilè a: "refinansman" yon ipotèk vle di ke ou jwenn yon ipotèk nouvo.
Ou "repete-finans" - ou finanse li ankò, ak yon plan peman chanje.
Les yo nan Refinansman
Anpil moun ki gen ipotèk fiks ki refinanse yo motive pa opòtinite nan dechire yon to enterè ki pi ba yo.
Diferans ti nan to enterè fè yon gwo diferans. Konpare de ipotèk 30 ane nan $ 240,000. Youn pote yon pousantaj enterè 4.00 pousan, ak lòt la pote yon to enterè 4.25 pousan.
Sa pa son tankou yon gwo diferans, fè li? Se jis yon sèl-ka nan yon pousan, dwa? Ki kantite yon diferans ki ka fè?
Ti kantite konpoze nan sòm lajan gwo. Nan fen 30 ane, moun ki gen 4.25 pousan pousantaj la pral peye apeprè yon $ 10,000 siplemantè sou lavi prè a, konpare ak detantè yon ipotèk 4.00 pousan.
Klèman, benefis nan pi gwo refinansman se opòtinite a pi ba to enterè ou a, koupe dè milye de peman total prè ou.
Kont lan nan refinansman
Men, chak leve gen pikan li yo: refinansman pral re-kòmanse revèy prè ipotekè ou, yo pote orè amortissement ou tounen nan kare yon sèl.
"Huh? Kisa sa vle di?"
Men ki jan ipotèk travay: Lè ou fè yon peman, gen kèk pousantaj nan peman sa a ale nan direksyon pou enterè ou. Kantite ki rete a ale nan direksyon direktè lekòl ou a.
Plis ke peman ou aplike a direktè lekòl ou a, pi bon an. Peye desann balans direktè lekòl ou a pèmèt ou peye prè a pi vit. (Se poutèt sa ou ta dwe asire ke nenpòt peman ipotèk siplemantè aplike nan direksyon direktè lekòl ou a ).
Lè ou kòmanse yon nouvo ipotèk, majorite nan peman ou aplike nan direksyon enterè a. Se sèlman yon ti tranch nan li ale nan direksyon pou direktè lekòl ou a. Nan fen premye ane ou nan peman ipotèk, ou pral wè ke ou te apèn te fè yon dant nan balans direktè lekòl ou a.
Plis nan pwogrè ou nan ipotèk ou, plis peman ou ap aplike a direktè lekòl ou a. Nan 25 ane ou nan yon ipotèk 30 ane, prèske tout peman ou yo pral aplike nan direksyon direktè lekòl ou a.
"Sa a se kaptivan, reyèlman. (Yawn.) Men, ki jan li aplike nan refinansman?"
Lè ou refinanse yon ipotèk, ou reset revèy la tounen nan yon sèl ane. Majorite peman ou ap aplike pou enterè, pa direktè.
Si w ap toujou nan premye ane kèk nan ipotèk ou, sa a se pa yon gwo zafè. Men, si ou se plis ansanm nan ipotèk ou, ou ta dwe kouri yon calcul pou wè si pousantaj enterè ki pi ba a jistifye revèy la revèy.
Ekonomize Lajan sou enterè Bonè nan prè a
Ann di Joe gen yon ipotèk $ 100,000 nan enterè 6 pousan.
Peman chak mwa li se $ 599. Nan fen ane 1, Joe te peye $ 7,188 nan direksyon pou ipotèk li. Se sèlman $ 1,299 nan ki peye desann balans lan direktè lekòl la. Te rès la gobbled pa enterè yo.
Se sèlman yon ane nan prè ipotekè 30 ane li , Joe dekouvri li ka jwenn yon prè nouvo nan 5 pousan. Joe refinances, fèmen soti mò fin vye granmoun l ', li re-kòmanse revèy la. Li peye $ 1,000 nan depans fèmen pou prè nouvo l 'yo.
Nan 6 pousan, Joe ta te peye $ 109.871 nan peman enterè sou lavi prè a (peye yon total de $ 209.871 pou $ 100,000 kay li). Pa refinansman, Joe "pèdi" $ 5,889 nan enterè ke li te peye pou premye ane nan prè l 'yo. Ouch.
Men, li entérésan. Pa chanje nan yon ipotèk 5 pousan, Joe kounye a pral peye sèlman $ 95,483 nan enterè sou lavi a nan prè a, olye ke $ 109.871. Nan lòt mo, mouvman l 'sove l' $ 14,387.
Peye plis enterè Pa refinansman apre nan prè a
Men, se pou yo asime Joe te nan ane 15 nan ipotèk 30 ane l 'lè li te dekouvri opòtinite nan refinanse. Li pa vle yon nouvo angajman 30 ane, kidonk li refinanse nan yon ipotèk 15 ane . Sak pase?
Malgre jete to enterè a desann nan 5 pousan, epi akselere peman atravè yon ipotèk 15 ane, Joe aktyèlman peye plis enterè pa refinansman pase sa li te fè anba senaryo orijinal la. Nan lòt mo, refinansman se yon kontra terib pou Joe, paske li twò lwen nan ipotèk li.
Liy anba a
Pa panse ke refinansman se toujou yon bon oswa yon move lide. Konplete to enterè ou, tèm prè ak depans fèmen nan yon calcul oswa yon kalkilatris refinans sou entènèt, pou kalkile si kontra a potansyèl ke w ap ofri ofri sans nan sikonstans patikilye ou.
Kòm yon règ jeneral nan gwo pous, si w ap nan premye ane yo kèk fè peman ipotèk, epi ou ka frape to enterè a desann nan 0.75 pousan oswa plis, ou ta dwe konsidere li. Pi bonè a nan ipotèk ou ou refinanse, pi bon an.