Prensip ki konstitye yon Echanj taks-difere 1031
Anpil envestisè yo te mande ki sa egzakteman se yon echanj 1031 , ki direksyon yo ak delè, e èske ou ka legalman ranvwaye taks ou kapital yo? Mwen te panse li ta bon pou reponn kèk nan kesyon ki pi komen ou yo nan atik sa a.
Ki sa ki se Echanj §1031?
Yon Echanj §l031 se yon tranzaksyon nan ki se yon kontribyab pèmèt yo chanje yon sèl pwopriyete envestisman pou yon lòt pa ranfòse konsekans taks la nan yon sale.
Tranzaksyon an otorize pa §1031 nan Kòd la IRS.
Kòd la IRS aktyèlman li: "Pa gen okenn benefis oswa pèt dwe rekonèt sou echanj la nan pwopriyete ki te fèt pou itilizasyon pwodiktif nan yon komès oswa biznis oswa pou envestisman, si se tankou pwopriyete echanje sèlman pou pwopriyete tankou kalite, ki se yo dwe fèt swa pou itilizasyon pwodiktif nan yon komès oswa biznis oswa pou envestisman. "
Kondisyon pou yon Echanj 1031
- Timelines pou yon Echanj 1031
Envestisè a (oswa echanjeur) dwe swiv direksyon strik 45- / 180-jou pou yon echanj. Yon fwa echanjeur a vann pwopriyete / li (pwopriyete renouvèlman) li / li gen 45 jou yo idantifye pwopriyete (yo) ki gen valè egal oswa pi plis. Yon fwa yo idantifye, echanjeur la gen 180 jou soti nan jou a li / li te vann pwopriyete yo a jwenn pwopriyete a (yo) idantifye (oswa 135 jou apatide nan fen peryòd la 45 jou).
- Menm jan ak kalite pwopriyete nan yon Echanj 1031
Envestisè nan dwe jwenn "tankou-kalite" pwopriyete. Sa vle di ke li dwe lòt fòm ki kalifye nan byen imobilye. Pou egzanp, echanjeur a te kapab vann yon duplex ak achte yon pwopriyete komèsyal, oswa li / li te kapab vann yon moso nan peyi yo epi achte yon bilding apatman. Pwopriyete a jis bezwen yo dwe "tankou-kalite."
- Echanj pwopriyete ki te fèt pou envestisman
Pwopriyete a vann (renouvèlman pwopriyete) ak pwopriyete a ki fèk achte (pwopriyete ranplase) dwe fèt pou envestisman oswa biznis rezon. Se poutèt sa, ou pa ka vann rezidans prensipal ou ak achte yon pwopriyete envestisman, ni ou ta ka vann ak envestisman pwopriyete ak achte yon kay prensipal.
- Egal oswa pi gwo dèt ak ekite nan yon Echanj 1031
Si echanjeur a vann yon pwopriyete pou $ 1 milyon dola, nan $ 500k ki te ekite ak $ 500k te dèt, Lè sa a, echanjeur a bezwen achte $ 1 milyon dola oswa plis vo nan pwopriyete. Anplis de sa, echanjeur a bezwen sèvi ak tout ekite a epi ranplase tout dèt la ranvwaye 100% nan taks yo kapital taks.
Echanjeur la ka ajoute montan anplis nan nouvo acha a si li / li vle ak echanjeur a ka pran sou dèt adisyonèl si ou vle kòm byen. Si echanjeur la pa vle sèvi ak tout lavant yo li / li ka fè yon echanj pasyèl ak peye kapital ki aplikab taks yo sou diferans lan. Sa a se refere yo kòm "bòt."
- Resikle konstriktif ak Entèmedyè ki kalifye pou yon Echanj 1031
Echanjeur a pa ka resevwa lajan kach nan vant lan. Sa a se ke yo rekonèt kòm "resi konstriktif" ak ta deklanche yon evènman taks sou lajan sa yo te resevwa. Dapre IRS pwovizyon sekirite pò yo, echanjeur la dwe itilize yon entèmedyè ki kalifye oswa QI pou fasilite 1031 tranzaksyon an.
QI a se yon pati endepandan 3rd (pa avoka ou, ajan, koutye oswa CPA) ki kenbe lavant yo ak acha pwopriyete ranplasman an sou non ou. Li trè enpòtan nan anviwònman jodi a asosye sèlman ak repitasyon, asirans ak estokaj intermediaries ki kalifye.
- 1031 Echanj Risk
Menm jan ak nenpòt ki envestisman nan byen imobilye, gen risk ki asosye avèk Delaware Trusts Trust ak / oswa Lokatè an komen komen. Li pa posib pou adrese tout faktè risk ki enpòtan nan fowòm sa a. Faktè risk yo prezante nan Memorandòm plasman prive a pou chak ofrann. Envestisè yo ta dwe byen konprann tout faktè risk yo epi diskite sou yo ak reprezantan finansye yo anvan yo envesti nan yon Delaware Trust Leta oswa lokatè nan echanj komen.
Youn nan pwoblèm mwen te rankontre lè yo reprezante vandè ki resevwa òf nan yon envestisè echanj 1031 se nou pa konnen si yo planifye yo fèmen kondisyonèl. Yo ta ka nonmen 3 diferan pwopriyete oswa ekri ofri sou yon pakèt moun sou diferan kay jis yo wè sa ki vin aksepte. Lè sa a ,, apre yo fin gen yon pakèt moun ofri aksepte, yo chwazi youn nan yo vle achte, ki vle di anile lòt moun yo.
Avoka yo di ke kalite pratik sa a vyole bon alyans lafwa ki nan kontra yo, men li pa sispann li. Mande ajan an si sa a se òf la sèlman.
Materyèl sa a pa ni yon òf pou vann ni solisitasyon pou achte nenpòt sekirite. Enfòmasyon an se pou diskisyon ak enfòmasyon sèlman. Li pa fèt pou ranplase konpetan legal, taks oswa konsèy planifikasyon finansye. Kòd taks aplikab yo aplike pou rapò ak lwa federal sèlman. Eta endividyèl yo ka gen kòd pwòp taks adisyonèl yo. Tanpri kontakte taks apwopriye ak pwofesyonèl legal nan eta ou. Enfòmasyon sa yo bay nan sous kwè ke yo serye, men yo ta dwe itilize nan konjonksyon avèk konsèy pwofesyonèl ki se ki konsistan avèk sitiyasyon pèsonèl ou.
Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon koutye-asosye nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.