Definisyon Pwopriyete tankou kalite te chanje pandan ane sa yo
Antre nan 1031 taks-difere echanj la. Pou kontribyab anpil, sa a se tankou lajan jete soti nan syèl la.
1031 Echanj ranbouse taks
Echanj nan 1031 te site kòm zouti ki pi pwisan rich-bilding toujou disponib nan kontribyab. Li te gen yon gwo pati nan estrateji nan siksè nan asistan inonbrabl finansye ak gourou byen imobilye. Lè w ap pran non li nan seksyon 1031 nan Kòd Revni Entèn la, yon echanj taks sou depo pèmèt yon kontribyab pou vann revni, envèstisman oswa pwopriyete biznis epi ranplase li avèk yon pwopriyete tankou kalite .
Pwogrè kapital sou vant pwopriyete sa a yo difere oswa ranvwaye osi lontan ke règleman yo IRS yo metikuleu swiv. Li se yon taks ki gen bon konprann ak envèstisman estrateji kòm byen ke yon zouti planifikasyon nan byen imobilye. Nan teyori, yon envestisè te kapab kontinye afebli pwogrè kapital sou pwopriyete envestisman jiskaske lanmò , ki kapab evite yo tout ansanm.
1984 Lejislasyon te chanje kèk aspè
Nan jou yo byen bonè nan "echanj tankou-kalite," te tèm nan pran byen literalman e souvan poze difikilte.
Pou egzanp, si ou posede yon bilding twa-istwa brik ke ou te vle vann nan yon echanj 1031, ou ta gen jwenn yon lòt bilding twa-istwa brik ki gen mèt kay te vle swap. Lè sa a, de nan ou ta rankontre, ak echanj la ta pran plas.
Nan tan lontan, pa te gen okenn kontrent tan sou echanj la.
IRS mande kontwòl kontwole sou pwosesis la, ki te lakòz Kongrè a pase nan lane 1984 Seksyon 1031 (a). Lejislasyon sa a limite echanj dépann, plis defini "tankou-kalite" pwopriyete ak etabli yon delè pou ranpli echanj la.
Kalifye
Byen imobilye pwopriyete ki te fèt pou itilize biznis oswa envestisman kalifye pou yon Echanj 1031. Yon rezidans pèsonèl pa kalifye epi, jeneralman, yon pwopriyete ranje-ak-baskile tou pa kalifye paske li adapte nan kategori a nan pwopriyete yo te kenbe pou vann. Vakans oswa dezyèm kay, ki pa kenbe tankou lokasyon pa kalifye pou 1031 tretman; sepandan, gen yon tès itilizasyon dapre Paragraf 280 nan kòd taks la ki ka aplike nan pwopriyete sa yo. Yon ekspè taks ta dwe konsilte nan ka sa a.
Tè, ki se anba devlopman, ak pwopriyete achte pou okazyon pa kalifye pou tretman taks-difere. Aksyon, obligasyon, nòt, pwopriyete envantè, ak yon enterè benefisye nan yon patenarya pa konsidere kòm "tankou-kalite" pwopriyete pou rezon echanj.
Pou kalifye kòm yon echanj 1031 jodi a, tranzaksyon an dwe pran fòm lan nan yon "echanj" olye ke jis yon vant nan yon sèl pwopriyete ak acha a ki vin apre nan yon lòt. Premyèman, yo te vann pwopriyete a ak pwopriyete a ranplasman nouvo dwe tou de dwe fèt pou rezon envestisman oswa pou itilizasyon pwodiktif nan yon komès oswa yon biznis.
Yo dwe "tankou-kalite" pwopriyete.
Kalite sa yo nan echanj byen imobilye anfòm egzijans la pou yon echanj ki kalifye nan "tankou-kalite" pwopriyete:
- Yon biwo an echanj pou yon sant komèsyal
- Yon sant komèsyal nan echanj pou peyi
- Tè an echanj pou yon bilding endistriyèl
- Yon bilding apatman an echanj pou yon bilding endistriyèl
- Yon lokasyon fanmi an an echanj pou yon lokatè nan komen (TIC) pwopriyete
Jodi a, ou ta ka echanj ki bati bilding brik pou peyi anvan tout koreksyon, yon depo, oswa yon bilding ti biwo. Sepandan, gen kontrent tan strik ki dwe satisfè, oswa Echanj nan 1031 pa pral pèmèt, ak konsekans taks yo pral enpoze.
Anvan 1984, pwatikman tout echanj yo te fè ansanm ak fèmti a ak transfere nan pwopriyete a vann, (pwopriyete rkoni), ak achte nan nouvo byen imobilye a, (Property Ranplasman).
Anplis pwoblèm yo rankontre lè yo ap eseye jwenn yon pwopriyete apwopriye, te gen difikilte ak transfè a similtane nan tit kòm byen ke lajan. Se pa konsa jodi a.
Reta 1031 Echanj la evite pwoblèm pre-1984 yo, men dat limit sevè kounye a enpoze yo. Yon kontribyab ki vle ranpli yon echanj, lis ak mache pwopriyete nan fason abityèl la. Lè yon achtè etap pi devan, ak kontra acha a egzekite, vandè a antre nan yon akò echanj ak yon Entèmedyè ki kalifye ki, nan vire, vin vandè a ranplasan. Akò echanj la anjeneral mande pou yon plasman nan kontra vandè a nan entèmedyè a. Fèmen a pran plas ak, paske vandè a pa ka touche lajan an, entèmedyè a resevwa lajan yo akòz vandè a.
Echanj Peryòd Restriksyon yo
Nan pwen sa a, restriksyon nan distribisyon an premye, Règ la 45-jou pou Idantifikasyon, kòmanse. Kontribyab la dwe swa fèmen sou oswa idantifye alekri yon Pwopriyete Ranplasman Potansyèl nan 45 jou depi yo fèmen ak transfè pwopriyete orijinal la. Peryòd tan an pa negosyab, gen ladan wikenn ak jou ferye, ak IRS la pa pral fè eksepsyon. Si ou depase limit tan an, tout echanj ou ka diskalifye, ak taks yo asire w ke ou swiv.
Kalite Pwopriyete Ranplasman pou Idantifye:
- Twa pwopriyete san konsiderasyon valè mache yo.
- Nenpòt kantite pwopriyete osi lontan ke valè total mache yo jis nan fen peryòd idantifikasyon an pa depase 200% nan total valè sou mache a ki jis nan dat la transfere.
- Si règ la twa-pwopriyete ak règ la 200% depase, echanj la pa pral febli si acha yo kontribyab 95% nan total valè sou mache a ki jis nan tout pwopriyete idantifye yo.
Ki sa ki bòt?
Reyalis, pifò envestisè swiv règ la twa-pwopriyete pou yo ka ranpli akòz dilijans epi chwazi youn nan ki travay pi bon pou yo ki pral fèmen. Anjeneral, objektif la se komès moute pou fè pou evite transfè a nan "bòt" epi kenbe echanj la san taks.
"Bòt" se lajan oswa valè sou mache a nan nenpòt pwopriyete anplis resevwa pa kontribyab la nan echanj la. Lajan gen ladan tout ekivalan lajan kach, dèt, abilite yo ki pwopriyete a echanj se sijè. Li se "ki pa tankou kalite" pwopriyete, ak règleman ki gouvène li pandan echanj la yo konplèks. Sifizan li vle di, san yo pa konsèy ekspè, k ap resevwa "bòt" ka rezilta nan taks.
Sijè a Règ 180 jou
Yon fwa ke yon pwopriyete ranplasman chwazi, kontribyab la gen 180 jou soti nan dat la te pwopriyete a rkoni transfere nan achtè a yo fèmen sou pwopriyete a Ranplasman nouvo. Sepandan, si dat la akòz sou taks sou revni envestisè a, ak nenpòt ki ekstansyon, pou ane taks la nan ki pwopriyete a rkoni te vann se pi bonè pase peryòd la 180 jou, Lè sa a, echanj la dwe ranpli pa dat pi bonè. Sonje, gen yon pòsyon nan peryòd sa a ki te deja itilize pandan peryòd idantifikasyon an. Pa gen okenn ekstansyon e pa gen okenn eksepsyon nan règleman sa a, kidonk li se konseye yo pran randevou fèmti a anvan dat limit la.
Depi lwa a egzije pou kontribyab la pa manyen lajan yo soti nan tranzaksyon an premye, Entèmedyè a kalifye achte pwopriyete a Ranplasman soti nan vandè a nan fèmen epi apre tranzaksyon an fin ranpli, Lè sa a, transfere li nan kontribyab la.
Se pa pou fè-li-tèt ou Envestisè
Li se yon deskripsyon debaz de ki jan yon siksè 1031 Echanj travay. Tou depan de sitiyasyon kontribyab la, kalite pwopriyete ki renouvle, ak karakteristik pwopriyete ranplasman, lòt aspè nan Echanj la ka patisipe. Ranpli li yo ka vin konplèks, ak ekspè yo ta dwe toujou konsilte. Sa a se pa gen okenn travay pou yon "fè li tèt ou" envestisè.
Sèvi ak pouvwa Echanj nan 1031 pou konstwi ak konsève richès ak byen, jenere koule lajan kach nan envèstisman, restriktire, divèsifye ak konsolide HOLDINGS byen imobilye se dwa pou chak pwopriyetè nan pwopriyete envestisman nan peyi Etazini. Kontribyab Ameriken yo pa ta dwe janm peye taks sou pwogrè taks sou lavant pwopriyete envestisman yo si yo gen entansyon re-envesti lajan sa yo nan plis pwopriyete envestisman. Securities ofri nan Pasifik West Securities, Inc manm FINRA / SIPC.
Materyèl sa a pa ni yon òf pou vann ni solisitasyon pou achte nenpòt sekirite. Enfòmasyon an se pou diskisyon ak enfòmasyon sèlman. Li pa fèt pou ranplase konpetan legal, taks oswa konsèy planifikasyon finansye. Kòd taks aplikab yo aplike pou rapò ak lwa federal sèlman. Eta endividyèl yo ka gen kòd pwòp taks adisyonèl yo. Tanpri kontakte taks apwopriye ak pwofesyonèl legal nan eta ou. Enfòmasyon sa yo bay nan sous kwè ke yo serye, men yo ta dwe itilize nan konjonksyon avèk konsèy pwofesyonèl ki se ki konsistan avèk sitiyasyon pèsonèl ou.
Pa C. Grant Conness, Prezidan, 1031 Alternatives Group
Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.