Kòman yo fè Lokatè yo nan komen 1031 Echanj

Lokatè nan Common pèmèt pou diversification

Pa C. Grant Conness, Prezidan, 1031 Alternatives Group

Èske ou fatige nan sa yo apèl telefòn asistans minwi ak chire soti nan hassling ak lokatè ou a? Petèt ou se fristre paske ou ap kouri dèyè chèk lwaye ak reparateur? Petèt ou ta vrèman renmen vann ou lokasyon oswa ti bilding apatman men ou pè konsekans taks yo. An reyalite, ou ka gen panse sou achte yon moso nan yon sant komèsyal nouvo, men ou sètènman pa ka balanse achte a pa peye lajan kach ak pa janm, an reyalite, menm peye lajan kach pou yon kay .

Si sa a sanble tankou ou, isit la nan bon nouvèl la. Lè ou itilize yon lokatè 1031 nan echanj komen, ou ka vann ke lokasyon oswa bilding apatman, evite taks sou kapital yo epi ou toujou kenbe lajan ou ap travay pou ou. Lokatè nan komen, li te ye kòm yon TIC, se youn nan pi bon fason yon envestisè ka patisipe nan an komen nan youn oswa plis pwopriyete bon jan kalite segondè, pandan y ap konsève richès ak evite maltèt yo nan jesyon pwopriyete.

Lokatè nan Common Exchange 1031 pèmèt divèsifikasyon

Pou egzanp, di ou vann yon fourplex ke ou te posede pou 15 ane, epi ou gen ekite nan $ 400,000. Tou depan de kantite lajan an nan dèt ou toujou pote sou li, pri a achte nan envestisman nouvo ou ta ka alantou yon milyon dola. Pandan ke se yon anpil lajan, ou toujou pa ka kalifye yo achte yon pwopriyete reyèlman tèt dan pou kont li. Sepandan, si ou deside olye pou envesti nan yon TIC, ki $ 400,000 nan ekite ka achte yon enterè milyon dola nan yon pwopriyete $ 30,000,000 enstitisyonèl.

Yon lokatè nan Common Exchange 1031 pèmèt divèsifikasyon nan mitan plizyè pwopriyete diferan nan divès kote jeyografik. Ou ka envesti nan yon depo, oswa inite depo, yon otèl-wo fen, oswa yon konplèks biwo, yon lopital oswa asistans-k ap viv etablisman, oswa yon bilding apatman valè nan dè milyon yo.

Sa a divèsifikasyon ka diminye risk pou yo dosye envestisman ou ak kapab potansyèlman ogmante valè li yo.

Mande yon konseye envestisman ou fè konfyans epi ou pa moun ki vann ou envestisman an.

APÈSI: Anvan ou envesti nan nenpòt lokatè 1031 nan Common Exchange, tanpri asire ke yon avoka ou fè konfyans revize dokiman an epi fè dilijans ou. Sa enkli yon envestigasyon posib nan antite ki vann sekirite a, ki enkli asire ke antite a byen lisansye. Gen yon anpil nan Sioux Falls, jwenn rich scammers seminè rapid , k ap travay nan fen sa a nan biznis la.

Règleman IRS pou yon Lokatè nan Common Exchange 1031

Règleman yo IRS pou yon Echanj 1031 dwe metikulously swiv yo ranvwaye pwogrè kapital ak taks rekipere depresyasyon . Yo dwe kenbe pwopriyete a renouvle pou envestisman oswa itilize nan komès oswa biznis mèt kay la.

Senk kondisyon jeneral pou yon potansyèlman siksè TIC 1031 Echanj yo se:

1. 100% nan montan yo soti nan vant la dwe re-envesti ak valè pwopriyete komèsyal la dwe egal a oswa pi plis pase pwopriyete a renouvle.
2. Yon entèmedyè ki kalifye vin vandè deziyen an epi li kenbe tout lajan nan vant pwopriyete dedomajman an.

1. Gen yon peryòd idantifikasyon 45 jou, pandan ki omwen twa idantite "tankou kalite" Ranplasman dwe idantifye alekri.
2. Règleman an 200% presize ke nenpòt ki kantite Pwopriyete Ranplasman ka idantifye, men valè total yo pa dwe depase 200% nan valè pwopriyete rkul la.
3. Si règleman an twa-pwopriyete ak Règ la 200% pa aplike, valè sou mache a total de pwopriyete komèsyal yo dwe akeri nan echanj la dwe genyen omwen 95% nan valè a mache total nan tout pwopriyete yo idantifye yo.

Edited by Elizabeth Weintraub. Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.

Pa C. Grant Conness, Prezidan, 1031 Alternatives Group

Yon fwa ke Pwopriyete a Ranplasman chwazi, envestisè a gen 180 jou soti nan dat la te pwopriyete a rkoni transfere nan achtè a yo fèmen sou pwopriyete a nouvo. Si dat la sou dat taks sou envestisè a, ak nenpòt ki ekstansyon, pou ane taks la nan ki te pwopriyete a rnon te vann se pi bonè pase peryòd la 180 jou, Lè sa a, echanj 1031 la dwe ranpli nan dat sa a.

Envestisè yo ta dwe sonje tou ke yon pòsyon nan peryòd 180 jou sa a ka deja te itilize pandan peryòd idantifikasyon 45 jou. Pa gen okenn ekstansyon e pa gen eksepsyon nan règ 45 jou a, ki gen ladan wikenn ak jou ferye. Si limit tan an depase, yo ka diskalifye tout echanj la, epi sanksyon ak taks yo ap swiv.

Si yon envestisè ap achte yon enterè fraksyon nan plis pase yon pwopriyete, li rekòmande pou asire ke dat limit ki pwograme yo anvan dat limit la.

Lokatè nan Komen Echanj Komen ak Asirans Tit

Kòm yon mèt kay nan yon TIC, ou pral resevwa yon papye tit apa kòm yon lokatè an komen ak yon politik tit asirans pousantaj ou nan enterè nan pwopriyete a. Ou gen dwa menm jan ak nenpòt lòt pwopriyetè sèl.

Lajan Kach Flow ak Apresyasyon Potansyèl Soti nan yon Lokatè nan komen 1031 Echanj

Gen potansyèl pou revni nan pwopòsyon an an komen fraksyon ou, sa ki ka potansyèlman ka pi gran pase koule nan lajan kach ou te resevwa nan envèstisman ou sot pase yo.

Lajan koule lajan kach ka konpanse pa depresyasyon nan baz ou a nan achte nan nouvo.

Ou menm tou ou pataje nan apresyasyon a pro-rat, si genyen, nan pwopriyete a si li se evantyèlman vann. Yon TIC konsidere kòm yon zouti enpòtan planifikasyon imobilye kòm resevwa eritaj Bondye ou a ta dwe resevwa yon baz te demisyone sou kraze ou.

Edited by Elizabeth Weintraub. Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.

Pa C. Grant Conness, Prezidan, 1031 Alternatives Group

Pandan mitan ane 1990 yo, envestisè yo te fè demann anpil nan IRS la pou mande desizyon davans sou si wi ou non yon divize (fraksyonèl), lokatè nan enterè komen nan pwopriyete reyèl se te yon antite ki kalifye pou depatman taks anba Seksyon 1031.

An repons, nan mwa Oktòb 2000, IRS te bay Pwosedi pou Revni 2000-46. Pwosedi sa a te eksprime enkyetid ke kèk lokatè nan relasyon komen yo ta ka konsidere kòm patenarya pou rezon taks federal e konsa pa kalifye pou 1031 konsiderasyon.

IRS te fè li klè ke li pa ta bay okenn desizyon avanse ankò. Desizyon sa a te aboli nan mwa mas 2002, ki te swiv pa Pwosedi pou Revni 2002-22.

Li te ye kòm "Rev. Proc.," Pwosedi pou Revni 2002-22 la te fikse 15 pwen, ki ta dwe revize pa IRS la lè "konsidere yon demann pou yon desizyon ke yon divize fraksyon fraksyon nan pwopriyete reyèl lokasyon se pa yon enterè nan yon antite biznis " - sa vle di yon patenarya ki pa ta kalifye ta ka mete echanj la nan risk pou yon kontwòl kontab ak konsekans taks.

Sepandan, pou jwenn yon desizyon davans ap toujou prèske enposib. Anpil nan enfòmasyon ki nesesè pou yon revizyon IRS pa menm disponib jouk sipòtè a se pare yo jwenn pwopriyete a, fèmen prè a, epi vann enterè lokatè yo an komen. Pakonsekan rezon an poukisa konsèy pifò sipòtè 'pwoblèm' yon "ta dwe" oswa "ap" opinyon taks ki sitiye nan Memorandòm nan Plasman Prive.

Direktiv pwosedi pou revni pou lokatè yo nan komen 1031 echanj yo

Rev. Pwosesis la. etabli gid klè pou estrikti a, finansman ak jesyon nan yon lokatè nan an komen komen. Li pèmèt 2 a 35 ko-pwopriyetè, menmsi patwone ak pretè yo ka mete pi ba limit pou kèk pwopriyete, ki se anjeneral ant 10 ak 25 envestisè yo.

Yon mari ak madanm yo pafwa trete kòm yon antite sèl (ki depann sou lwa eta a) epi okenn nan ko-pwopriyetè yo gen dwa ranpli taks sou revni kòm yon patenarya. Chak ko-pwopriyetè gen dwa vann oswa patisyon pwopriyetè fractional li, men sèlman apre yo fin ofri li pou vann bay lòt moun yo. Gen yon pataje pwopòsyon nan pwofi ak tou dèt (ipotèk).

Avèk direktiv sa yo klè, endistri TIC la te kòmanse nan serye ak atire yon pi gwo kantite moun ki patwone nouvo, koutye / dilè ak rejis anrejistre nan mache a. Depi ane 1990 yo, te gen anpil enterè nan Lokatè yo nan komen 1031 Echanj. An reyalite, kwasans nan ekite te mushroomed 550% nan TICs de 2002 a 2004. Valè total de envèstisman TIC ki fèmen nan 2007 estime yo dwe plis pase $ 8.5 milya dola. Gen kèk ki di nimewo sa a se menm pi wo - rive $ 10 milya dola (lè ki gen ladan ogmante).

Lokatè nan òf komen nan Envestisè akredite

A vas majorite de òf TIC yo te fè nan "envestisè akredite" sèlman, ki vle di ke sèten kritè finansye yo dwe satisfè.

1. Single envestisè (oswa nan konbinezon ak yon konjwen) dwe gen yon privye ki vo pi plis pase $ 1 milyon dola.
2. Yon revni anyèl de $ 200,000 2 dènye ane yo ak antisipasyon an ke sa a ap kontinye.

1. Yon revni ansanm ak mari oswa madanm nan $ 300,000 sou 2 ane ki sot pase yo ak tann nan pa gen okenn chanjman.
2. Yon antite tankou yon LLC, Partnership oswa Corporation dwe gen omwen $ 5 milyon dola oswa, si byen yo gen mwens pase $ 5 milyon dola, chak envestisè dwe akredite kòm yon moun.

Edited by Elizabeth Weintraub. Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.

Pa C. Grant Conness, Prezidan, 1031 Alternatives Group

Yon envestisè ka jwenn asistans enpòtan nan jwenn yon pwopriyete Ranplasman nan youn nan anpil konpayi yo ki espesyalize nan manyen 1031 Echanj ak Lokatè nan komen 1031 Echanj. Espesyalis TIC sa yo gen aksè a yon gwo kantite pwopriyete envestisman e souvan yo ranpli divès nivo dilijans akòz, tankou konparezon pri, divilgasyon, revni nèf, rapò vid, elatriye.

Anjeneral, konpayi sipòtè yo te depanse gwo lajan nan lajan estriktire ofrann sa yo nan byen imobilye asire ke yo satisfè kondisyon yo IRS pou yon Echanj TIC 1031. Pafwa sipòtè a lyen yon pwopriyete ki gen yon akò achte epi lè sa a prepare dokiman yo ofri, souvan yo rele Memorandòm Plasman Prive, (PPM), ki se lè sa a commercialisés atravè koutye dilè-. Yon k ap patwone kèk fèmen sou pwopriyete a anvan maketing li, men sa ka pi chè akòz depans pou pote.

Evalye yon reprezantan envestisman anrejistre

• Chwazi yon reprezantan envestisman anrejistre ki espesyalize nan envèstisman TIC yo. Sa a ta dwe fè anvan vann pwopriyete envestisman ou.
• Evalye kèk pwopriyete ranplasman posib. Kòm ou fè sa ak reprezantan anrejistre anrejistre ou, ou ta dwe egzamine patwone yo nan chak ofrann. Ki sa ki dosye track yo? Èske enfrastrikti òganizasyon biznis yo adekwa? Èske direktè lekòl yo, anplwaye ak jesyon yo kalifye?

• Asire w ke reprezantan envestisman ou gen yon seri 7 oswa Seri 22 lisans, ansanm ak swa yon seri 63 oswa Seri lisans Seri. Li ta dwe gen eksperyans tou nan byen imobilye komèsyal reyèl, epi li gen yon dosye tras pwouve de echanj siksè TIC.

Kesyon yo mande Konpayi Sponsor

• Èske pwogram sponsò a byen estriktire ak jis envestisè yo?

• Èske ofrann yo mete ansanm ak anpil atansyon, legalman ak mekanikman, ak divilgasyon apwopriye yo?
• Eske objektif ki endike nan dokiman yo te rankontre?
• Èske risk ki asosye avèk envestisman an endike klèman?
• Èske pwogram nan, ak byen li yo, mete kanpe ak yon chans segondè nan rive objektif yo?
• Èske objè yo prevwa ki rezonab nan reyalite enfòmasyon yo?
• Ki sa ki pwoteksyon ak rezèv yo nan plas?

Yon lokatè nan komen 1031 echanj pèmèt yon envestisè chwa anpil lè kap chèche pwopriyete ranplasman.

Yon envestisman ekite nan omwen $ 100,000 anjeneral obligatwa, men chak ofri pwopriyete yo pral gen yon minimòm ki te detèmine pa divize ekite total la pa kantite posib nan enterè TIC.

Chak ofri PPM yo ta dwe evalye, analize ak konpare ak lòt pwopozisyon konpetitif. Dènye, prezan ak pwochen depans antisipe yo, lokatè finansye enfòmasyon, kote ak pwoblèm anviwonmantal yo ta dwe fè, e genyen ladan yo yon etid sou pwopriyete reyèl mache nan byen imobilye.

Edited by Elizabeth Weintraub. Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.

Pa C. Grant Conness, Prezidan, 1031 Alternatives Group

Gen kèk konpayi ki okipe TIC yo te ranpli akòz dilijans sou yon varyete de pwopriyete envestisman posib. Pou fè sa, anrejistre reprezantan ki anrejistre ranpli dilijans la nan konpayi yo, anjeneral nan depatman diligence yo; pandan ke lòt moun chache sèvis yo deyò nan "Konsiltan akòz dilijans" ak avoka.

Kalite lokatè yo nan komen 1031 Echanj

1031 Lokatè yo kapab estriktire nan plizyè fason, epi opòtinite sa yo souvan vin pake avèk jesyon ak finansman an plas.

Yon prè ki pa rekouse pafwa ofri, ki anpeche kreditè a soti nan ale apre lòt prete lajan nan lòt byen nan ka ta gen default. Se sekirite kreditè a nan prè a limite a sa sèlman valè pwopriyete an.

Sepandan, kèk pretè te fèk kòmanse mande yon antite ki responsab yo siyen pou responsablite nan evènman an ki pri lwaye yo te resevwa nan men pwopriyete a yo pa itilize yo peye prè a men olye yo devye pou reparasyon, elatriye pretè Lòt te make ke yon TIC, epi, pafwa chak achtè endividyèl, dwe garanti kreditè a kont nenpòt ki pwoblèm nan anviwònman an nan lavni. Envestisè yo te ankouraje byen egzaminen dokiman prè ak PPM la pou fè pou evite posibilite pou responsablite lwen nan excès de envestisman orijinal yo.

Lè yo pote soti dilijans pou pwogram TIC yo, envestisè yo ta dwe ak anpil atansyon konpare estrikti a ak konfòmite avèk 15 Rev. Pwosesis la. direktiv. Yon tranzaksyon ki sibstansyèlman patikilye ka lakòz nan IRS la libere li, kidonk soumèt envestisè nan konsekans taks nan lavni.

Ofri yo estriktire ak yon dokiman ki te siyen pa chak pwopriyetè, bay sponsò a ak otorite a okipe jesyon an chak jou nan pwopriyete a. Gen pouvwa yon kontra lwaye mèt oswa yon akò jesyon ki gen divizyon nan fason yo pri lwaye ak lajan yo kolekte yo gaye nan TIC ko-pwopriyetè yo.

Ofri yo ka gen ladan tou yon lokatè nan yon akò komen, ki dekri relasyon ki genyen ant envestisè endividyèl la ak lòt TIC ko-pwopriyetè yo. Yon TIC tou ka estriktire kòm yon Antite Espesyal Objektif (SPE) kote pa gen okenn moun yo ki nan lis kòm mèt. Anba yon SPE, yon sèl acha konpayi responsablite limite ak posede enterè TIC la. Estrikti sa a bay yon kouch siplemantè nan pwoteksyon responsablite pou ko-pwopriyetè yo ak kreditè a. Anjeneral, Sponsor la TIC pa pral responsab pou jesyon envestisman an ak jesyon endepandan yo dwe travay.

Èske Lokatè nan echanj komen Securities oswa Imobilye?

Pifò patwone trete envestisman TIC kòm sekirite paske yo satisfè definisyon an nan yon sekirite swa nan eta a kote pwopriyete a se oswa nan eta yo divès kote Sponsor la gen entansyon ofri l 'pou vann. Sa vle di sa vle di sèlman dilè lisansye ki gen lisans ka mache envèstisman sa yo, ak sipèvizyon SEC a . Sepandan, tout enterè TIC, ki gen ladan sa yo ki se sekirite, yo vize pa papye kay ak pifò eta klasifye yo kòm byen imobilye.

Kesyon an si wi ou non yon envestisman byen imobilye se yon sekirite ka konplèks ak pwoblèm nan se sa ki lakòz konsèstasyon konsiderab.

Pandan ke achte nan yon enterè TIC se yon tranzaksyon byen imobilye pou 1031 rezon, pi yo vann kòm sekirite. Sepandan, li pa etone ke kèk patwone kontinye vann enterè TIC kòm byen imobilye epi yo pa mache yo kòm sekirite.

Depi koutye byen imobilye yo anjeneral ki enplike nan vant lan nan pwopriyete a renouvlab, maketing TIC ofrann nan sa yo koutye menm sèlman sanble lojik jan yo ye nan yon pozisyon yo idantifye envestisè potentiels. Konfli a manti nan règleman yo nan FINRA, (Finansye endistri regilasyon Otorite) ak Komisyon an Securities ak Echanj, ki entèdi peman an nan yon frè oswa yon komisyon bay nenpòt ki moun ki pa kenbe yon lisans sekirite.

Sa a efektivman regle soti peman an nan frè referans oswa komisyon nan koutye byen imobilye. Li se malere ke règ sa yo, gen entansyon pwoteje envestisè yo, pa ankouraje pwofesyonèl byen imobilye prezante avantaj ki genyen nan yon tranzaksyon TIC nan 1031 echanj kliyan yo.

Demann pou lokatè yo nan komen 1031 echanj se fò

Yon envestisè ta dwe wè yon TIC kòm yon pwopriyete ki pral fèt kòm yon envestisman modere-a long tèm. Si lajan likidite se yon bagay enpòtan, lè sa a, opsyon altènatif yo ta dwe konsidere.

Demann pou lokatè nan pwopriyete komen ap kontinye grandi ak chak ane pase. Sifizan pou di, vitès absoli mache TIC la ak pwosesis echanj 1031 la ka redoutableman envestisè abitye ak TIC, men opòtinite pou pwofi ak ekonomi taks yo menmen.

Securities yo ofri nan nenpòt ki konpayi sekirite ta dwe ofri ou yon deklarasyon ki sanble ki swiv, ki te sou ou pa ka konte:

Materyèl sa a pa ni yon òf pou vann ni solisitasyon pou achte nenpòt sekirite. Enfòmasyon an se pou diskisyon ak enfòmasyon sèlman. Li pa fèt pou ranplase konpetan legal, taks oswa konsèy planifikasyon finansye. Kòd taks aplikab yo aplike pou rapò ak lwa federal sèlman. Eta endividyèl yo ka gen kòd pwòp taks adisyonèl yo. Tanpri kontakte taks apwopriye ak pwofesyonèl legal nan eta ou. Enfòmasyon sa yo bay nan sous kwè ke yo serye, men yo ta dwe itilize nan konjonksyon avèk konsèy pwofesyonèl ki se ki konsistan avèk sitiyasyon pèsonèl ou.

Edited by Elizabeth Weintraub. Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.