Sa Ou Dwe Konnen Sou Kout Komèsyal ak Foreclosures
Lavant kout ak sezi yo se de kalite distenk tranzaksyon ki pataje denominatè komen pou yo te pwopriyete byen, ki enplike yon kreditè prè ipotekè. (Yo pa tèm interchangeable - byenke pifò moun pa reyalize li, gen yon distenksyon ant de la.)
Achtè kay anpil kòmanse yon rechèch pou lavant kout ak sezi nan espere ke yo ka achte yon kay bon mache, swa pou rezon envestisman oswa okipe kòm yon rezidans.
Yo kwè ke yo ka sove yon anpil lajan oswa achte yon kay pou anpil mwens pase valè mache.
Lè achtè rele m 'di yo vle achte yon sale kout oswa yon sezi, mwen ba yo chèk la reyalite. Verite sa a se yo pwobableman pa pral sove nenpòt lajan depi bank yo gen tandans valab tou de lavant kout ak sezi nan mache valè, ak yon alokasyon pou kondisyon an nan pwopriyete a. Sepandan, genyen tou eksepsyon, ak chak konsa souvan sitiyasyon an pral jis dwa. Li plis eksepsyon pase règ la, menm si.
Pou kòmanse, egzamine diferans ki genyen ant lavant kout ak sezi.
Karakteristik debaz nan yon pwopriyete Vann Kout
- Yon kay sale kout se yon kay ki pa posede pa bank la. Sepandan, nan lòd pou vant la yo fèmen kondisyonèl, bank la dwe apwouve vant lan.
- Tit la toujou nan non pwopriyetè kay yo, ak mèt pwopriyete yo souvan ap viv nan pwopriyete a paske yo pa kapab peye ale nenpòt lòt kote.
- Pwopriyetè kay yo ka oswa yo pa ka ret dèyè peman ipotèk yo ; delenkans se pa toujou yon egzijans.
- Dwe gen yon lèt difikilte ki dokimante. Difikilte sa a ka gen ladan yon pèt travay oswa fòse retrèt li, li ka sante ki gen rapò, oswa vandè yo ka resevwa divòse oswa fè fas a anprizònman.
- Gen kèk lavant kout enplike ipotèk ranvèse ki te siyen pa vandè ki te mouri, oswa prè dezyèm ki te egzeyate nan fayit men pa janm lage.
- Malgre ke kay la pa nesesèman anba dlo, lavant ki pi kout enplike peye mwens pase kantite lajan konplè a kreditè a. Yon vandè ka kalifye tou pou yon vant kout si ekite a pa ase pou peye tout depans pou vant tankou komisyon ak depans fèmen.
Karakteristik debaz nan yon pwopriyete Foreclosure
- Fè lajan yo se kay ki posede pa kreditè prè ipotekè a oswa - si ipotèk la te asire oswa garanti - pa yon antite gouvènman tankou Fannie Mae, Freddie Mac, oswa HUD.
- Gen divès fason yon kreditè ka jwenn tit nan yon pwopriyete sezi. Fason ki pi komen se pa sezi sou mèt kay yo pou peman ki pa Peye-ipotèk yo. Sepandan, se yon bank ki pèmèt yo sezir pou lòt rezon, tankou pwosedi yo ofri lè yon pwopriyetè kay vann kay la nan yon lòt moun san yo pa peye prè a. Subject-to sales are not allowed. Bank yo ka pran tit tou nan yon pwopriyete sezi nan yon papye kay-an-plas nan sezi oswa yon aksyon tribinal.
- Lè bank yo pran tit nan yon pwopriyete sezi, yo degèpi okipan yo epi an sekirite kay la. Anjeneral, yon konpayi jesyon byen pral fèmen dlo a, e petèt tablo moute fenèt yo ak pòt yo ak chanje kadna yo. Se poutèt sa, foreclosures yo souvan yon oreur nan katye a.
Regleman nan Foreclosures ak Tranzaksyon Vann Kout
Prèske tout vant kout ak sezi se vann nan "kòm-se" kondisyon prezan.
Gen kèk bank yo pral envesti nan ranje kay sezi paske bank yo reyalize yo ka ogmante pwofi yo pa rehabbing, men bank anpil vann kay la nan menm kondisyon anvan okipan yo kite li, sepandan dekale.
Gen pafwa sikonstans sanzatann anba ki yon bank pral pèmèt yon rediksyon pri pou yon gwo domaj, men sa se tipikman ra. Ou ka mande, pou egzanp, pou yon rediksyon oswa kredi ranplase yon founo oswa do kay la, men si mache a cho ak yon lòt achtè ta ka peye lajan kach, bank la ap pwobableman rejte demann sa a.
Diferans ki genyen ant yon kondisyon pwopriyete sezi ak yon kondisyon kout kay sale se kondisyon eta sezi a kapab enkoni. Kay sezi kay la ka vid pou mwa, menm ane, pandan ki ka mou oswa entrizyon dlo ka rive. Pafwa mèt fatra kay la oswa ou pa kenbe li byen lè kay la se nan sezi. Nan konparezon, vandè sale kout yo gen tandans pran pi bon swen nan kay yo, epi yo ka bay divilgasyon achtè a.
Yon lòt diferans se yon pwopriyete sezi ka jeneralman fèmen nan lespas 30 jou. Yon vant kout, ki mande pou apwobasyon labank, ka pran 30 jou a 3 mwa, an mwayèn, jis jwenn lèt la apwobasyon kout kout , ak Lè sa a, yon lòt 30 jou yo fèmen, se konsa de fwa osi lontan nan minimòm.
Ki kote ak kouman yo achte Foreclosures
Sòf si bank la se ti ak lokal, li se fasil yo ofri yon kay sezi pou vann nan piblik la. Banks jeneralman jete tout fatra nan sezi yo nan 5 fason. Ak eksepsyon nan metòd la sale esansyèl, pi fò nan fason yo bank vann sezi yo enplike yon pwofi nan bank la.
- Nan vann piblik yon vann piblik la oswa vann piblik cherif la. Pwosedi sa a se yon pwosesis òf ki pran plas sou etap tribinal la oswa lòt bilding piblik. Tipikman ofri yo dwe lajan kach, ak bank la kouche yon pri rezèv minimòm. Si gen lye siperyè, achtè a sipoze responsablite pou moun liens. Achtè nan yon vann piblik souvan pa travay avèk yon ajan imobilye.
- Nan yon vant esansyèl pou envestisè prive yo. Sa yo ka kay ki pa te vann nan yon vann piblik oswa kay bank lan pa janm mete pou vann piblik. Bank la ap pake kay sa yo nan gwoup yo ak vann pake a tout antye nan yon achtè envestisman oswa konpayi nan yon rabè apik.
- Atravè yon konpayi vann piblik sou entènèt. Anpil nan launcher kay sou entènèt mete yon òf rezève nan ki kay la pa pral vann si rezèv la pa satisfè. Yo souvan mande pou achtè a yo peye yon bonis prim tankou 5 pousan sou pri a ofri kòm yon frè nan konpayi an vann piblik. Pri lavant yo orijinal yo souvan anba a pri a òf rezève epi yo ka parèt twonpe. Pifò nan sit entènèt sa yo pèmèt ajan pwòp ou a reprezante ou.
- Pa lis kay la ak yon ajan REO epi li ofri kay la pou vann nan MLS. Ajan REO a travay avèk manadjè byen labank la epi li prepare yon BPO. Ajan an evalye kondisyon, epi li pèmèt pou yon dediksyon pou kondisyon AS li yo, se konsa kay la se fondamantalman ki nan lis valè sou mache a. Ajan ou ka reprezante ou.
- Pa mete kay la pou vann sou pwòp sit entènèt Portal li yo ak sa ki pèmèt soumèt elektwonik soumèt. Sa a se pi komen ak antite gouvènman an. Bank yo ap peye tou ajan ou pou reprezante ou.
Ki kote ak kouman yo achte Komèsyal kout
Yon achtè oswa envestisè pa pèmèt achte yon vant kout dirèkteman nan men pwopriyetè kay la. An reyalite, anpil lavant kout mande pou achtè a siyen yon afidavit longè bra a ki deklare pa gen okenn relasyon pre-egziste ant vandè yo ak achtè. Mwen te gen bank rejte yon vant kout paske achtè a te yon vwazen ki te rete tou pre.
(Pli lwen, gen kèk pati yo ka objè sa a pratik epi yo kenbe enfòmasyon sa yo nan bank la.Yo ta ka siyen longè yon bra a men an kachèt fail divilge yon relasyon ak vandè a.Nan eta tankou California, aksyon sa a ka konstitye fwòd kout ipotèk sale, ki pèmèt bank la delivre liberasyon an nan responsablite yo ofri bay vandè a.)
Ou ta dwe anboche pwòp ou ajan imobilye ki reprezante ou lè ou ap achte yon sale kout. Sa ajan pa ta dwe ajan lis la. Ou merite reprezantasyon pwòp ou a. Anplis, bank yo gen tandans diminye komisyon an ajan lis ki pratike ajans doub nan yon vant kout.
Ajan ou ta dwe detèmine pou ou konbyen bank ak liens ki enplike nan lòd pou ou byen prepare pou tann lan pou apwobasyon vant kout. Ajan ou ta ka vle tou verifye vandè a kalifye pou yon kout kout. Malgre ke pa tout lavant kout mande pou yon difikilte vandè, ki pi fè.
Finalman, yon tip: Banks ta ka prezante ou ak yon òf vann san preskripsyon epi mande pou yon pri ki pi wo. Si pwopriyete a egzije pou reparasyon, ou ta ka gen siksè ak fèmen sou pri lavant aksepte ou si ou prezante bank la ak yon koup la estimasyon dokimante ak foto.
Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.