Sharp Bids sou òf achte ka boukan dife
Ou konnen ki vrèman renmen ki gen ladan yon kloz eskalad nan yon òf achte ? Ajan byen imobilye. Espesyalman ajan achtè a sanble yo gen anpil giddy sou pratik sa a. Men, ajan yo pa blame pou enterè a nan Eskaladasyon Paragraf paske souvan li nan achtè yo kay tèt yo ki pote l 'moute pa sijere ke yon kloz eskalad, ki rele tou yon òf byen file, ta ka yon bon lide.
Ki sa ki se yon Clause Eskalad?
Yon kloz eskalad se tipikman itilize nan yon potansyèl miltip-ofri sitiyasyon.
Li se synonym ak fraz la: òf byen file. Li itilize pou eseye peze tout konpetiton nan yon pwosesis òf konpetitif. Fondamantalman, li di ke yon achtè ap peye X kantite lajan, ki ta ka nenpòt ki kantite sòti nan $ 100 a dè santèn de milye, pi wo a ak pi lwen pase òf ki pi wo resevwa pa vandè a, epi li jeneralman gen yon bouchon plafon.
Yon kalite tipik nan esklizyon Eskalad ka li jan sa a: achtè dakò yo peye $ 1,000 plis pase òf ki pi wo resevwa pa vandè a, pa dwe depase yon pri lavant de $ 315,000. Yon achtè ta ka vle itilize sa a kloz nan yon òf achte si li sanble tankou lòt achtè ta ka ogmante pri a pi wo a pri a ki nan lis.
Di pwopriyete a site nan $ 295,000. Li te gen tout klòch yo ak sifle yon achtè achtè, epi li sitiye nan yon katye wo-demann sou yon trankil kilti-de-sak. Pafwa, yon ajan lis pral konseye achtè ke tout ofri yo pral prezante sou yon sèten jou nan yon sèten tan, e ke ta ka premye siy ou ke vandè a espere resevwa plis pase yon òf.
Nan egzanp ipotetik sa a nan mache yon vandè cho a ak yon kay supèrb ki nan lis $ 295,000, yon vandè te kapab resevwa òf tankou:
- $ 290,000 (paske gen toujou yon moun ki kwè ke pèsonn pa pral òf.)
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
Si achtè a katriyèm soumèt yon òf ak yon kloz eskalad jan sa endike anwo a, li ta vle di achtè a ap dakò pou peye vandè a $ 311,000.
Achtè a kontan paske pri a se $ 4,000 anba pri a maksimòm achtè a te vle peye, ak vandè a vin òf ki pi wo a. Li tout sanble byen ak amann, men se li?
Enkonvenyans nan yon Clause Eskalad
Soti nan pwen de vi yon vandè a, yon kloz eskalad pa ta ka opsyon ki pi bon pou vandè a. Aksepte yon òf ak yon kloz eskalad vle di vandè a pa kapab bay miltip vann san preskripsyon ofri bay lòt pati yo, ni kontinye negosye. Nan egzanp ki anwo a, achtè a te pran lajan sou tab la. Vandè a te pèdi $ 4,000.
Sa a baze sou si aktyèl òf aktyèl tèt la te $ 315,000. Li ka yo te pi wo, men yon vandè ki aksepte yon kontra ak yon kloz eskaladasyon pa janm ap konnen ki jan pi wo tankou yon achtè ta ka òf.
Anplis, nan sa a kalite sitiyasyon miltip-ofri, li ta ka nan pi bon enterè vandè a bay yon òf vann san preskripsyon. Nan kèk eta tankou California, pou egzanp, yon vandè ka fè yon òf vann san preskripsyon diferan nan chak nan achtè yo, si vandè a konsa dezi, oswa nan yon sèl oswa de achtè. (Nou mansyone California paske eta a gen tandans mennen nasyon an.) Vandè a jeneralman gen plis opsyon ki disponib nan yon sitiyasyon miltip-vann san preskripsyon. Chak òf vann san preskripsyon ka peze ak analize separeman.
Di, pou egzanp, vandè a deside demann mache a tèlman fò pou kay la ke vandè a ta ka eli pa pran okenn nan òf la achte ni kontrekare nenpòt nan òf yo. Sa se toujou yon posibilite. Nan sa a ki kalite sitiyasyon, vandè a te kapab chanje pri vant lan nan kay la, di, $ 315,000, epi yo kòmanse òf la yon lòt fwa ankò. Dezavantaj nan senaryo sa a, sepandan, ki gen ka pa gen okenn kidnape avyon oswa jou yo sou mache ta ka retade ankò, e ke se toujou yon risk lè vandè a ogmante pri an. Toujou, li ta ka yon solisyon solid, ak yon sèl vo konsidere olye pou yo aksepte yon Eskalad kloz kontra.
Poukisa Achtè Gravite nan direksyon Escalation Clauses
Se pa tout achtè kay jwi sispansyon an ak tansyon ki vini ak teritwa a nan negosyasyon yo achte yon kay .
Achtè yo tou enkyete sou konpetisyon, ak kèk refize soumèt yon òf nan yon sitiyasyon miltip-ofri. Pa entwodui yon kloz eskalad, li ka ogmante chans achtè a nan ofri aksepte epi li etabli paramèt patikilye ki defini zòn konfò achtè a la.
Kit klozaj la Eskalad se "legal" nan chak eta depann sou entèpretasyon legal. Sa pa sispann ajan soti nan sijere li oswa achtè soti nan vle fè li. Pou tout rezon pratik, menm si, li ta ka sanble pi fasil pou achtè a tou senpleman fè yon òf ki pi wo ak pi bon yo epi yo dwe fè avèk li.
Nan moman sa a nan ekri, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, se yon Fè-Associate nan Lyon Imobilye nan Sacramento, Kalifòni.