Yon Gid pou Achtè ak Sellers
Paj sa a kontra ak lwaye pou tranzaksyon pwòp ki enplike yon kay, men gen lòt kalite pwogram yo deyò.
Ki sa ki Lwe poukont ou?
Lwe pwòp se yon fason yo achte oswa vann yon bagay sou tan, bay achtè a yon "opsyon" yo achte nan kèk pwen nan tan kap vini an.
Avèk yon achte ak vann tradisyonèl, achtè a ak vandè ranpli acha a plis oswa mwens imedyatman apre dakò ak tèm (nan fèmti), men lwaye a pwòp se diferan.
Anba yon lwaye nan pwòp akò, achtè a ak vandè dakò ak posibilite pou yon vant nan kèk pwen nan tan kap vini an. Alafen, lokatè / achtè a deside si tranzaksyon an pral aktyèlman pran plas. Nan entre-temps la, achtè a fè peman bay vandè a, ak yon pòsyon nan sa yo peman (anjeneral) redwi lajan ki nesesè yo achte kay la nan yon dat apre.
Poukisa achte ak lwaye pou kont li?
Lwe pwòp pwogram yo ka atire achtè yo, espesyalman moun ki espere yo dwe nan yon pozisyon finansye pi fò nan yon kèk ane.
Achte ak move kredi: Achtè ki pa ka kalifye pou yon prè lakay ou ka kòmanse achte yon kay ki gen yon lwaye akò pwòp. Apre yon tan, yo ka travay sou rekonstriksyon nòt kredi yo , epi yo ka kapab jwenn yon prè yon fwa li nan finalman tan yo achte kay la.
Fèmen nan yon pri acha: Nan mache ak ogmante pri kay, achtè ka jwenn yon akò yo achte nan pri jodi a (men achte a pral pran plas plizyè ane nan tan kap vini an). Achtè yo gen opsyon pou tounen soti si pri kay tonbe, byenke si wi ou non li fè sans finansyèman pral depann de konbyen yo te peye anba akò a.
Kondwi tès: Achtè ka viv nan yon kay anvan komèt yo achte pwopriyete a. Kòm yon rezilta, yo ka aprann sou pwoblèm ak kay la, vwazen kochma, ak lòt pwoblèm yo anvan li a twò ta.
Deplase mwens: Achtè ki angaje nan yon kay ak katye (men kapab achte) ka jwenn nan yon kay ke yo pral evantyèlman achte. Sa redui pri a ak deranjman nan deplase apre yon kèk ane.
Bati ekite: Teknikman, lokatè yo pa bati ekite nan menm fason pwopriyetè kay fè. Sepandan, peman ka akimile ak bay yon sòm sibstansyèl yo dwe mete nan direksyon achte kay la. Achtè kapab tou jis ekonomize lajan nan yon kont depay epi sèvi ak fon sa yo olye (evite enkonvenyans yo nan lwaye nan pwòp, ak bay kapasite nan achte nenpòt ki kay).
Poukisa vann avèk lokasyon?
Sellers kapab tou benefisye de pri lwaye pou pwòp aranjman yo.
Plis achtè: Si w ap gen pwoblèm atire achtè, ou ka tou mache bay lokatè ki espere achte nan lavni an. Se pa tout moun ki gen kredi bon epi yo ka kalifye pou yon prè, men tout moun bezwen yon kote yo viv.
Touche revni: Si ou pa bezwen vann touswit epi sèvi ak lajan an pou yon lòt peman desann , ou kapab touche revni lokasyon pandan y ap deplase nan direksyon pou vann yon pwopriyete.
Pi wo pri: Ou ka mande pou yon pri lavant ki pi wo lè ou ofri lwaye pwòp. Ou ap bay yon opòtinite ke gen moun ki ka vle peye pou. Lendè yo gen yon "opsyon" pou achte kay la - ki yo pa janm ka itilize - ak fleksibilite toujou koute anplis.
Envestisè lokatè: Yon achtè potansyèl gen plis chans pou yo pran swen yon pwopriyete (epi pou yo jwenn ansanm ak vwazen) pase yon lokatè ki pa gen okenn po nan jwèt la. Se achtè a deja envesti nan pwopriyete a epi li gen yon enterè nan kenbe li.
Kouman li travay
Tout se negosyab: Yon lwaye pwòp tranzaksyon, konnen tou kòm yon opsyon kontra-lwaye, kòmanse ak kontra a. Tou de achtè a ak vandè dakò ak tèm sèten, ak tout tèm yo ka chanje nan anfòm bezwen tout moun. Tou depan de sa ki enpòtan nan ou (si ou se yon achtè oswa vandè), ou ka mande kèk karakteristik anvan ou siyen yon akò.
Pou egzanp, ou ta ka mande yon peman pi gwo oswa pi piti leve-devan si sa ta ka itil pou ou.
Konsèy se esansyèl: Asire ou ke ou revize nenpòt kontra avèk yon avoka byen imobilye paske tranzaksyon sa yo ka konplike, e gen anpil lajan ki enplike. Lwe nan pwòp kontra yo espesyalman ki riske pou achtè. Plizyè frod pran avantaj de moun ki gen kredi pòv ak espere ke segondè nan achte yon kay. Menm ak yon vandè onèt, li posib yo pèdi yon anpil lajan si bagay yo pa ale jan li te planifye.
Yon opsyon yo achte: Nan kòmansman an nan nenpòt lwaye pwòp tranzaksyon, achtè a peye vandè a yon prim opsyon , ki se souvan alantou senk pousan nan pri a achte ultim (byenke li ka sètènman pi wo oswa pi ba). Peman sa a bay achtè a dwa a oswa "opsyon" - men se pa obligasyon an - yo achte kay la nan kèk pwen nan tan kap vini an.
Pa gen ranbousman: Premye peman prim lan se pa ranbousab, men li ka aplike nan pri acha a (si achtè a janm achte kay la, li pa pral gen vini ak lajan kach anpil). Pi gwo peman opsyon yo ki riske pou achtè: si kontra a pa ale nan pou kèlkeswa rezon, pa gen okenn fason yo ka resevwa lajan tounen. Vandè a anjeneral vin kenbe nenpòt peman prim apre yon lwaye pwòp tranzaksyon fini.
Pri acha: achtè a ak vandè mete yon pri acha pou kay la nan kontra yo. Nan kèk pwen nan lavni an (anjeneral ant youn ak senk ane, tou depann de negosyasyon), achtè a ka achte kay la pou sa pri - kèlkeswa sa ki lakay ou se aktyèlman vo. Lè mete pri a, yon pri ki pi wo pase pri aktyèl la se pa estraòdinè (otreman, vandè a se pi bon nan vann jis jodi a). Si kay la te moute nan valè pi vit pase espere, bagay sa yo travay soti nan favè achtè a. Si kay la pèdi valè a, lokatè a pwobableman pa pral achte kay la (an pati paske li pa ta ka fè sans, ak an pati paske lokatè a pa ta kapab kapab kalifye pou yon gwo prè ak yon gwo rapò prè-a-valè ). Achtè anjeneral aplike pou yon prè ipotekè lè lè a rive achte kay la.
Peman chak mwa: achtè / lokatè a fè tou peman chak mwa bay vandè a. Peman sa yo sèvi kòm peman lwaye (paske vandè a toujou posede pwopriyete a), men lokatè a tipikman peye yon ti kras siplemantè chak mwa. Kantite lajan an anplis se nòmalman kredite nan pri a achte final, kidonk li diminye kantite lajan an achtè a te vini ak lè yo ap achte kay la. Yon fwa ankò, lwaye siplemantè "premium" la se nonrefundable - li konpanse vandè a pou tann alantou yo wè sa achtè a pral fè (vandè a pa ka vann pwopriyete a okenn moun lòt moun jouk akò a ak lokatè a fini).
Antretyen: Tout moun ki patisipe benefis nan yon kay ki byen konsève, men ki ta dwe peye? Akò ou ta dwe presize ki moun ki responsab pou antretyen woutin ak reparasyon vaste. Gen kèk akò ki di ke anyen anba $ 500 se responsablite nan achtè a, men lwa lokal ka konplike zafè (pwopriyetè ta ka oblije bay sèten ekipman, menm si akò ou di otreman).
Lwe pwòp pyèj
Pa gen anyen ki pafè, e ki gen ladann lwaye pou pwòp pwogram yo. Tranzaksyon sa yo konplike, ak tou de achtè ak vandè ka jwenn kèk supriz dezagreyab. Gen kèk egzanp ki endike anba la a, men lis bagay ki ka potansyèlman ale mal se pi lontan. Se sèlman yon avoka lokal byen imobilye ka ba ou yon bon lide sou sa ki nan poto nan sitiyasyon ou, kidonk asire ou vizite ak yon sèl anvan ou siyen anyen.
Risk pou Achtè
Pèdi lajan: Si ou pa achte kay la - pou kèlkeswa rezon - ou pèdi tout lajan siplemantè ou te peye a. Sellers ki fasil tante ka fè li difisil oswa désagréable pou ou pou w achte.
Ralanti pwogrè: Ou ta ka planifye amelyore kredi ou oswa ogmante revni ou pou ke ou pral kalifye pou yon prè lè opsyon an fini, men bagay sa yo pa ka travay deyò jan yo te planifye.
Mwens kontwòl: Ou pa poko posede pwopriyete a, kidonk, ou pa gen kontwòl total sou li. Mèt kay ou a ka sispann fè peman ipotèk epi li pèdi pwopriyete a nan sezi , oswa ou pa ka an chaj desizyon sou atik antretyen pi gwo. Menm jan an tou, mèt kay la ka pèdi yon jijman oswa kite peye taks sou pwopriyete epi li fini ak liens sou pwopriyete a . Akò a ta dwe adrese tout senaryo sa yo (ak mèt kay la pa gen dwa vann pandan ou gen yon opsyon sou pwopriyete a), men batay legal yo toujou yon gwo doulè.
Fallin pri: pri Kay ta ka tonbe , epi ou pa ta ka kapab renegosye yon pri achte pi ba yo. Lè sa a, w ap kite ak opsyon pou yo pèdi tout nan opsyon ou lajan oswa achte kay la. Si kreditè ou a pa pral apwouve yon prè oversized, ou pral bezwen pote lajan anplis nan fèmen pou yon peman desann.
Peman pita fè mal: Tou depan de akò ou, si ou pa peye lwaye sou tan, ou ka pèdi dwa pou yo achte (ansanm ak tout peman siplemantè ou). Nan kèk ka, ou kenbe opsyon ou, men peman siplemantè ou pou mwa a pa "konte", epi li pa pral ajoute nan kantite lajan ou te akimile pou achte evantyèlman.
Pwoblèm Kay: Ka gen pwoblèm ak pwopriyete a ke ou pa konnen sou jiskaske ou eseye achte li (tankou pwoblèm tit). Trete yon lwaye pou achte pwòp tankou yon "reyèl" achte - jwenn yon enspeksyon ak rechèch tit anvan plonje nan.
Magouy: Lwe pou pwòp èskrokri yo se yon fason fè apèl kont pou pran gwo sòm lajan nan men moun ki pa nan yon pozisyon finansyèman an sekirite.
Risk pou Sellers
Pa gen sètitid: Pansyonè ou a pa ta ka achte, kidonk, ou dwe kòmanse tout lòt peyi ankò epi jwenn yon lòt achtè oswa lokatè (men omwen ou jwenn kenbe lajan siplemantè a).
Lajan Ralanti: Ou pa jwenn yon gwo fèt yon sèl kou, ki ou ta ka bezwen achte pwochen kay ou a.
Ki manke apresyasyon: Ou anjeneral fèmen nan yon pri lavant lè ou siyen yon lwaye nan pwòp akò, men pri kay ta ka monte pi vit pase ou espere. Ou ta ka fè pi bon lwe kote a ak resevwa yon akò lavant nan lavni an (oswa ou pa ta ka).
Falling pri kay: pri kay ta ka tonbe, epi si lokatè ou a pa achte, ou ta pi bon tou senpleman vann pwopriyete a.
Dekouvri defo: Achtè ka dekouvri defo ke ou pa janm te konnen sou lè l sèvi avèk kay la yon fason diferan, epi yo ka deside pa achte. Petèt plonbri a ka okipe yon koup, men se pa yon fanmi nan senk, e pèsonn pa te ka konnen sou pwoblèm nan. Ou pa ap eseye twonpe okenn moun - li nan yon domaj ki pa janm te vini anba aranjman nan k ap viv anvan - men kounye a li nan yon pwoblèm epi ou pral oblije divilge li nan achtè lavni (oswa ranje li).