Benefis yo nan Pwopriyete Pwopriyete san yo pa malad la
Imobilye envestisman nan Imobilye, oswa REITs, kapab yon fason pratik pou envestisè an mwayèn nan pwofi san yo pa konplikasyon nan akizisyon pwopriyete dirèk. Se poutèt sa nou te enkli disètasyon konplè sa a nan Gid debutan nou pou envestisman nan Imobilye .
Anvan 1960, se sèlman moun rich ak kòporasyon ki te gen resous finansye ki nesesè pou envesti nan pwojè reyèl imobilye tankou sant komèsyal, pak rèstriktirasyon, ak enstalasyon swen sante. Nan repons, Kongrè a te pase Lwa Envestisman Trust nan Imobilye nan lane 1960. Lejislasyon an egzante sa yo espesyal-bi konpayi soti nan taks sou revni antrepriz si sèten kritè yo te rankontre. Li te espere ke ankourajman finansye a ta lakòz envestisè nan pisin resous yo ansanm yo fòme konpayi ki gen byen byen imobilye, bay opòtinite yo menm nan Ameriken an mwayèn tankou yo te disponib nan elit la. Twa ane pita, te REIT an premye fòme.
Lejis orijinal la te gen kèk dezavantaj enpòtan, sepandan, nan ke li mande ekzekitif yo an chaj nan biznis la anboche twazyèm pati yo bay sèvis administrasyon ak lwe pwopriyete. Sa yo restriksyon yo te leve nan Lwa sou Refòm taks nan 1986. Trèz ane pita, nan lane 1999, te Lwa modènizasyon REIT te pase.
Lwa a pèmèt REIT yo fòme filiales taksab yo nan lòd yo ofri sèvis espesyalize lokatè ki nòmalman tonbe deyò ekselan nan envestisman byen imobilye. Malgre ke lwa a toujou gen kèk limit sou kalite sèvis ke yo ka ofri, li espere ke bon jan kalite a nan sèvis nan pwopriyete REIT jere pral amelyore anpil kòm yon rezilta nan pasaj li yo.
Kondisyon pou REIT Status
Dapre Ralph Block nan Envesti nan REIT: Imobilye envestisman Trust, chak REIT dwe pase kat tès sa yo chak ane pou yo ka kenbe estati taks espesyal li yo:
- "REIT la dwe distribye omwen 90 pousan revni taksab anyèl li, eksepte pwogrè kapital yo , dividann pou aksyonè li yo.
- REIT a dwe gen omwen 75 pousan nan byen li yo envesti nan byen imobilye, prè ipotèk , aksyon nan REITs lòt, lajan kach, oswa sekirite gouvènman an.
- REIT la dwe dériver omwen 75 pousan revni brit li yo nan pri lwaye, enterè ipotèk, oswa pwogrè nan vant pwopriyete reyèl. Ak omwen 95 pousan dwe soti nan sous sa yo, ansanm ak dividann, enterè, ak pwogrè nan lavant sekirite.
- REIT la dwe gen omwen 100 aksyonè e li dwe gen mwens pase 50 pousan aksyon eksepsyonèl konsantre nan men senk aksyonè oswa mwens. "
Anplis prevansyon de doub-taksasyon, REITs ofri anpil lòt benefis ki enkli:
Jesyon pwofesyonèl
Nan pifò ka yo, envestisè a ki achte yon pwopriyete pou lokasyon kite aparèy pwòp li yo. REITs pèmèt envestisè a opòtinite pou gen pwopriyete li jere pa yon ekip pwofesyonèl byen imobilye ki konnen endistri a, konprann biznis la epi li ka pran avantaj de opòtinite gras a kapasite li yo ranmase lajan nan mache kapital yo. Benefis yo pa limite a gwo finansye nan ekip administrasyon an. Pwopriyetè REIT yo pa pral resevwa apèl telefonik nan twa am pou ranje yon twalèt debòde.
Limite nan Risk pèsonèl
REITs ka siyifikativman limite risk pèsonèl. Ki jan? Si yon envestisè te vle jwenn byen imobilye, li posib ke li pral pran sou dèt pa prete lajan nan men zanmi, fanmi, oswa yon bank.
Anpil fwa, li pral oblije pèsonèlman garanti lajan yo. Sa a ka kite l 'ekspoze a yon responsablite potansyèlman devaste nan evènman an pwojè a se fèt san siksè. Altènatif la se vini ak kantite lajan siyifikatif nan kapital pa reallocating lòt byen li yo tankou aksyon, obligasyon, fon mityèl , ak kontra asirans lavi yo. Ni altènatif gen chans pou yo ideyal.
Achte yon REIT, nan lòt men an, yo ka fè ak sèlman yon kèk santèn dola kòm pri pataje yo souvan osi ba, si se pa pi ba, pase aksyon. Yon envestisè ki vle envesti $ 3,000 nan byen imobilye pral rekòlte menm rekonpans yo sou yon baz pro-rated tankou moun ki vle envesti $ 100,000; nan tan lontan an, li tou senpleman pa t 'posib yo ka resevwa sa a kalite diversification nan klas la avantaj byen imobilye san yo pa pran sou patnè oswa lè l sèvi avèk ogmante.
Lajan likidite
Kontrèman ak pwopriyetè pwopriyete dirèk, yon REIT ofri sityasyon lajan likid sikile ak pri chak jou. Anpil envestisè erè sa a pou ogmante risk . Apre yo fin envestisè an mwayèn reyèl te achte yon kay, bilding apatman oswa inite depo, li vin prensipalman enterese nan kandida yo lavni revni lavni, pa valè a lavant potansyèl nan avantaj la si li mete l 'tounen sou mache a. Vreman vre, si envestisè a kenbe pwopriyete a pou ven ane, li se chans yo te viv nan boom siyifikatif ak jarèt nan sik la byen imobilye. Nan pifò ka yo, li an sekirite pou asime ke akòz mank de chak jou te site revni valè, envestisè a pa janm sispann konsidere ke byen imobilye li fluktuan menm jan ta nenpòt ki stock komen (kwake nan yon pi piti degre.) Nan ka sa a , mank de quote te erè pou estabilite. Kòm Benjamin Graham te di nan edisyon lane 1970 li nan envestisè a entelijan :
"Te Lè sa a, [pandan Gran Depresyon an ] yon avantaj sikolojik nan jan mèt enterè biznis ki pa te gen okenn mache te site. Pou egzanp, moun ki posede ipotèk premye sou byen imobilye ki kontinye peye enterè yo te kapab di tèt yo ke envèstisman yo te kenbe valè plen yo, gen ke yo pa gen okenn sityasyon mache yo endike otreman. Nan lòt men an, anpil lyezon sosyete ki nan lis nan menm pi bon kalite ak pi gwo fòs kache soufri grav nan sityasyon mache yo, konsa fè mèt yo kwè ke yo te ap grandi klèman pi pòv. An reyalite mèt pwopriyete yo te pi byen ak sekirite yo ki nan lis, malgre pri yo ki ba nan sa yo. Pou si yo te vle, oswa yo te oblije, yo te kapab omwen te vann pwoblèm yo - petèt echanj yo pou menm pi bon promosyon. Oswa yo te kapab menm jan lojikman te inyore aksyon sou mache a kòm tanporè ak fondamantal san sans. Men, li se pwòp tèt ou-desepsyon di tèt ou ke ou te soufri pa gen okenn kontraksyon nan valè senpleman paske sekirite ou pa gen okenn mache te site nan tout. "
Nan lòt mo, malgre lefèt ke pri a te site nan REIT la ka varye sou yon baz chak jou, reyalite ekonomik la nan envestisman dirèk byen imobilye pa diferan. Nan sans, li se tankou si mèt kay la nan yon REIT tou senpleman pa t 'ranmase papye a ak egzaminen pri a ofri l' pa Mesye Market. Lè w ap pran yon sèl etap pi lwen, sa a dezavantaj konnen se aktyèlman youn nan avantaj yo nan jan yo REITs. Kontrèman ak HOLDINGS dirèk byen imobilye yo, yo se yon avantaj likid ki ka vann san patipri byen vit ogmante lajan kach oswa pran avantaj de lòt opòtinite envestisman.
Zouti ekselan pou pran retrèt oswa revni pou depans pou viv
Yon pòsyon enpòtan nan retou a atribiye a envesti nan REITs se akòz dividand yo lajan kach gwo. Paske dividann distribisyon nan kalite sa a yo papye ekri nan pousantaj taks sou revni pèsonèl ki te istorikman te 39.8% (gras a koupe taks yo Bush, sa a to te bese a 35%), Tonton Sam ka pran yon siyifikatif mòde soti nan pwofi ou. Youn nan fason yo vann san preskripsyon sa a se kenbe envèstisman byen imobilye ou nan IRA oswa lòt kont pou pran retrèt ou. Dè dekouvèt taks-gratis ka lakòz dè santèn de milye de dola plis nan ekonomi pou retrèt.
REITs yo tou espesyalman adapte nan pòtfolyo pou pran retrèt paske dividann nan lajan kach pa sèlman bay revni sou ki ap viv men etabli yon etaj Phantom nan pri a pataje. Nan yon mache gratis mache, pou egzanp, sede a dividann pral evantyèlman vin atire ase yo anpeche plis vann-konpwomi (an konsideran biznis la fondamantal se pa an danje.) Sa ka lakòz pi gwo estabilite nan fwa nan kriz mache.
Rit la ekite tèm refere a yon antrepriz antite ki angaje nan akizisyon, jesyon, bilding, renovasyon, ak vann nan byen imobilye. Sa a ki kalite envestisman byen imobilye envestisman ofri potansyèl la pi gran nan rekonpans ak jan sa yo gen tandans yo dwe te favorize pa manadjè lajan pwofesyonèl . Ekite REITs souvan opere nan yon zòn espesifik nan ekspètiz. Men kèk egzanp:
- REIT rezidansyèl
- REITs Yo Vann an Detay
- Biwo ak REIT endistriyèl
- Sante Sante REIT
- Oto-depo REITs
- ZANTRAY ak REITs resort
REIT rezidansyèl
Sa a ki kalite REIT espesyalize nan bilding apatman ak / oswa lòt pwopriyete rezidansyèl lwe pou lontan pou moun. Pi gwo danje pou REITs rezidansyèl se sou konstriksyon nan yon zòn jeyografik an patikilye pandan yon dekline anviwònman ekonomik . Nan ka sa yo kote rezèv la ap ogmante kòm demann se diminye, ekip la jesyon se fòse yo diminye pri lwaye kenbe pousantaj lokatè ki estab.
Yon egzanp REIT rezidansyèl: Avalon Bay kominote yo
Dapre Reuters, Avalon Bay Kominote (AVB), li te ye pou kominote liksye apatman li yo, "se yon konfyans envestisman byen imobilye ki konsantre sou devlopman, redevlopman, akizisyon, an komen ak operasyon nan kominote apatman nan mache baryè-a-antre Etazini. Nan 27 fevriye 2004, Konpayi an te posede oswa te fè yon enterè pwopriyetè dirèk oswa endirèk nan 131 kominote opere apatman ki gen 38,504 kay apatman nan 10 eta yo ak nan District of Columbia, ki de kominote ki gen 1.089 kay apatman yo te anba rekonstriksyon an. Anplis de sa, nan dat sa a, AvalonBay posede oswa te fè yon enterè pwopriyetè dirèk oswa endirèk nan 11 kominote anba konstriksyon ki espere gen yon total de 3,493 kay apatman lè yo fin ranpli. Li te genyen tou yon enterè pwopriyetè dirèk oswa endirèk nan dwa pou devlope yon lòt 40 kominote ki, si yo devlope nan fason ki espere a, yo pral genyen yon estime 10.070 kay apatman.
REITs Yo Vann an Detay
Gen yon kantite espesyalite nan jaden an nan REITs Yo Vann an Detay, ki gen ladan sant komèsyal ak sant magazen. Benefis an patikilye pou ansyen an se ke depans konstriksyon yo enpòtan; mezire nan dè dizèn yo oswa dè santèn de milyon de dola. Sa a pri segondè baryè-a-antre ede kenbe ekspansyon anba kontwòl, ki fè depase ekipman pou yon enkyetid pi piti.
Yon egzanp nan REIT an detay: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation se yon konfyans envestisman byen imobilye ki posede ak opere makèt-anchore sant magazen nan peyi Etazini. Kòm 31 desanm 2003, pòtfolyo konpayi an nan envèstisman byen imobilye enkli 265 sant magazen nan 22 eta yo ak 30.3 milyon pye kare nan zòn britye brit (GLA) e li te 92.2% lwe pou lontan. Jeyografik, 19.6% nan GLA li yo sitiye nan Florid, 19.5% nan California, 16.8% nan Texas, 6.6% nan Georgia, 6.3% nan Ohio ak 31.2% gaye nan tout 17 lòt eta yo. Regency posede ak opere sant magazen li yo atravè patenarya opere li yo, Sant Regency, LP (RCLP), nan ki Konpayi an posede 98% nan inite yo patenarya opere. Reginans opere, envèsti ak finansman aktivite yo jeneralman fèt pa RCLP. "- Rezime biznis Reuter a
Biwo ak REIT endistriyèl
Sektè nan biwo nan reyèl mache a envestisman envestisman gen istorikman te pi gwo a. Dezavantaj prensipal la se lefèt ke pri lwaye biwo nòmalman gen pi lontan tèm kontra-lwaye ki vle di ke nan tan nan dekline lwaye ak lokatè ki pi ba, lokatè sa yo ki fè lwe siyen ap gen pi ba, mwens-pwofitab pousantaj fèmen nan pou anpil ane. Sa a kapab tou yon benediksyon, sepandan, si se yon pwopriyete plen pandan yon tan nan ekipman pou kout ak demann segondè. Biwo REIT yo, menm jan yo ka imajine, trè siklik. REIT endistriyèl, nan lòt men an, yo gen tandans jenere fiks, previzib mèsi koule lajan kach gwo pousantaj renouvèlman kontra-lwaye ak depans kapital ki ba ak kondisyon antretyen.
Yon egzanp nan REIT biwo ak endistriyèl: CenterPoint Pwopriyete Trust
"PropertyPoint Pwopriyete Trust se yon konfyans reyèl envestisman nan byen imobilye ki posede ak opere prensipalman depo ak lòt pwopriyete endistriyèl nan metwopoliten Chicago, zòn nan Illinois. CenterPoint ap chache kreye valè pataje atravè jesyon kliyan, envestisman, devlopman, ak redevlopman nan depo, distribisyon, fabrikasyon limyè, ayewopò ak ray ki gen rapò ak enstalasyon yo. Konpayi an tou devlope pak endistriyèl plizyè endistri ki estratejik sitiye tou pre gran wout, èpòt, ak ray tren. Nan 31 desanm 2003, dosye envèstisman Konpayi an nan depo opere ak lòt pwopriyete endistriyèl fèt nan 187 pwopriyete, totalize apeprè 34.4 milyon pye kare, ak yon baz divès de apeprè 284 lokatè angaje nan yon varyete biznis. Nan 31 Desanm 2003, CenterPoint te akimile kontwòl yon gwo pòtfolyo peyi ki depase 3000 kawo tè kote 50.1 milyon pye kare nan depo ak lòt pwopriyete endistriyèl yo ka devlope. "- Rezime biznis Reuter a
Swen Sante REIT
Swen sante REITs bati, jwenn ak kontra-lwaye bilding espesyalite tankou yon lopital, mezon retrèt, bilding medikal ak enstalasyon k ap viv-yo. Sektè REIT sa a se jistis iminitè a resesyon an , byenke yo lajman depann sou sante finansye nan lokatè a ki, nan vire, konte sou ranbousman medikal yo ki bay gouvènman ameriken an. Chanjman Federal nan politik sante ta evidamman gen yon efè enpòtan sou REITs swen sante.
Yon egzanp Swen Sante REIT: Swen Sante REIT, Inc.
"Swen Sante REIT, Inc. se yon envestisman ekite byen imobilye envestisman (RIET) ki envesti nan enstalasyon swen sante, premyèman kalifye retrèt ak enstalasyon k ap viv nan Etazini. Konpayi an tou envesti nan fasilite swen espesyalite. Pandan ane a te fini 31 desanm 2003, Konpayi an te envèstisman nan 328 enstalasyon ki sitiye nan 33 eta yo ak jere pa 47 diferan operatè. Pòtfolyo a enkli 219 fasilite k ap viv nan kay, 101 fasilite retrèt kalifye, ak wit enstalasyon swen espesyalite. Nan mwa Oktòb 2003, konpayi an te vann envestisman li nan Atlantik Swen Sante Finans LP "- Rezime biznis Reuter a
Oto-Depo REITs
Sektè REIT endepandan se yon ti jan resite rezistan. Plis etonan se lefèt ke kliyan rèstriktif fè moute yon pòsyon enpòtan nan lokasyon depo. Baryè yo antre yo siyifikativman pi ba pase lòt kalite REITs akòz kantite lajan an ki pi piti nan kapital ki nesesè yo konstwi yon etablisman depo.
Yon egzanp de REIT Depo Self: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Depo, Inc. se yon konfyans pwòp tèt ou-administre ak pwòp tèt ou-jere envestisman byen imobilye ki achte, posede ak jere pwopriyete pwòp tèt ou-depo. Depi 1 mas 2004, li te gen 265 posede ak / oswa jere pwopriyete pwòp tèt ou-depo ki gen ladan apeprè 15,5 milyon dola pye net lable kare, ki sitiye nan 21 eta yo nan lès ak nan mitan lwès Etazini, Arizona, ak Texas. Sovand Self Depo jere 11 nan pwopriyete sa yo pou Locke Sovran I, LLC, yon antrepriz san patipri ki se 45% posede pa Konpayi an. Kòm nan 1 mas 2004, tout, men de nan pwopriyete li yo fè biznis anba non komès Non Tonton bob a Self-Depo. Konpayi pwòp tèt ou-depo Konpayi an ofri chè, fasil pou aksesib, fèmen depo espas nan itilizatè rezidansyèl yo ak komèsyal yo sou yon baz mwa-a-mwa. Tout pwopriyete gen yon manadjè pwopriyete sou plas pandan lè biznis. Kliyan yo gen aksè nan zòn depo yo pandan lè biznis yo, epi gen kèk kliyan komèsyal yo bay aksè 24 èdtan. "- Rezime biznis Reuter a
Hotel ak Resort REITs
Nan mond lan nan byen imobilye envesti, otèl la ak sektè resort se youn nan pi byen mare nan ekonomi an an jeneral. Lè fwa yo move, moun vwayaje mwens pou biznis ak plezi, koupe dwa nan kè a nan liy anba konpayi sa yo . Kòm yon rezilta, envestisè nan otèl REITs gen enkyetid tèt yo pa sèlman ak overbuilding men pespektiv ekonomik la nan tou de zòn nan jeyografik nan ki se otèl la oswa resort ki sitiye, osi byen ke sa yo ki nan tout peyi a kòm byen.
Yon egzanp nan Hotel ak Resort REIT: LaSalle Hotel Pwopriyete
"LaSalle Hotel Pwopriyete se yon pwòp tèt ou-jere ak pwòp tèt ou administre envestisman byen imobilye envestisman ki achte, posede ak lwe sitou pwolongasyon ak liksye otèl plen sèvis ki sitiye nan konvansyon, resort, ak pi gwo mache biznis nan vil yo. Kòm 31 desanm 2003, konpayi an posede enterè nan 17 otèl ak apeprè 5,600 chanm / swit ki sitiye nan 10 eta yo ak nan District of Columbia. Operatè otèl endepandan jere otèl yo. Gwo tout byen konpayi an yo ap fèt nan, ak tout operasyon li yo ap fèt nan, LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Konpayi an se sèl patnè jeneral la nan patenarya fonksyone a ak yon anviron 98.3% an komen kòm nan ane fiskal la te fini 31 oktòb , 2003. Rès 1.7% a ki te fèt pa lòt patnè limite. "- Rezime biznis Reuter la
Poukisa REITs vann Pwopriyete
Si objektif yon REIT se jwenn ak pwofi nan envèstisman byen imobilye, poukisa ta kèk ekip jesyon eli nan vann pwopriyete? Menm jan ak pi bon biznis yo, li rekòmande pou REITs detanzantan revize pòtfolyo pwopriyete li yo epi deside ki byen gen chans pou jenere mwens pase mwayèn koule lajan kach nan ane k ap vini yo. Revni yo nan vant pwopriyete sa yo kapab re-envesti nan opòtinite ak pi gwo kandida oswa itilize pou ranfòse fèy balans lan (vizite rediksyon dèt ) oswa ogmante richès actionnaire atravè yon pwogram re-achte aksyon . Envestisè yo dwe reyalize objektif prensipal nan nenpòt sosyete siksè yo ta dwe ogmante richès actionnaire, pa sèlman mindlessly kenbe fè biznis.
Sèvi ak REIT pou Pwogram Alokasyon Divèsifikasyon ak Byen
Byen imobilye envesti ofri yon altènatif atire nan stock komen, kosyon, ak envestisman fon mityèl. Moun sa yo ki envestisè ki gen yon je sou diversification , sepandan, dwe sonje ke li pa tou senpleman ase yo achte yon REIT kèk epi rele dosye ou diversifiée. Olye de sa, envestisè a dwe fè sèten ke REITs li te achte reprezante yon gwoup divès kalite jewografik ak sektè. Pou envestisè defansif la , li pi lwen an sekirite pou posede plizyè apatman, biwo, endistriyèl, depo, ak REIT sante nan New York nan California anba ekip jesyon diferan pase sa li ta dwe achte sèlman yon konpayi pwòp tèt ou-depo Pennsylvania.
REIT ipotèk
Yon REIT prè ipotekè se yon konpayi ki espesyalize nan souscription, trape ak kenbe obligasyon dèt garanti nan pwopriyete byen imobilye . REITs ipotèk yo se esansyèlman pòtfolyo prè kòm opoze a an komen nan avantaj la, menm jan se ka a ak tokay ekite yo.
Hybrid REITs
Yon REIT refere yo kòm yon ibrid lè li gen tou de ekite ak konpozan ipotèk. Malgre ke pa tankou lou te favorize pa konseye envestisman kòm REITs ekite pi, yo toujou altènatif envestisman atire.
Rezime: Avantaj nan Imobilye Envesti nan REITs
- Double taksasyon evite, sa ki pèmèt plis nan kapital envestisè a nan konpoze.
- Pwofesyonèl, ekip jesyon devwe ki responsab pou operasyon an jou-a-jou nan biznis la, bay envestisè a ak ekspètiz pi lwen pase baz li konesans pwòp li yo.
- Kontrèman ak byen imobilye dirèkteman ki te fèt pa envestisè a, REITs se yon avantaj likid ki ka vann san patipri byen vit ogmante lajan kach oswa pran avantaj de opòtinite envestisman lòt.
- Sèvi ak REITs, envestisè ak sèlman kèk mil dola disponib ka divèsifye HOLDINGS yo ant divès zòn jeyografik ak espesyalizasyon pwopriyete. Nan ka pwopriyetè pwopriyete dirèk, sa pa ta dwe posib finansye sof si envestisè a te pran sou ogmante twòp oswa patnè biznis.
- REITs ka tape dèt ak mache ekite ak ranmase lajan pou pran avantaj de opòtinite lè yo leve.
- REIT yo gen yon korelasyon ki pi ba a aksyon pase anpil klas avantaj lòt, ki bay estabilite pòtfolyo pou moun ki gen yon estrateji aktif alokasyon aktif .
- Segondè dividann lajan kach relatif nan mache a yo gen tandans etabli fon Phantom REIT pataje pri, souvan kenbe yo soti nan tonbe osi lwen ke stock komen nan mache pote .
Yon opozisyon Final sou REITs
Envestisè a dwe toujou sonje ke REITs pa jis reprezante yon pil nan byen byen imobilye. Yo nan ak nan tèt yo yon biznis ki pral enkyete epi yo dwe evalye ak analize kòm sa yo.