Lè w fè yon vant kout difisil ase, byen franchman, men li la menm pi rèd lè ou gen de prè - li nan de fwa tèt fè mal la. Mwen santi doulè ou. Paske pa sèlman ou bezwen koperasyon nan kreditè a an premye, detantè a ipotèk dezyèm bezwen lage prè sa yo tou.
Premyèman, ann pran yon gade nan sa k ap pase nan sezi :
Foreclosure pozisyon ant preteur
Li pa enpòtan si ou pran yon ipotèk dezyèm ede achte kay la oswa si ou te jwenn yon prè ekite lakay ou apre reyalite a.
Kreditè a dezyèm ap toujou gen nan dezyèm pozisyon an sof si premye a se vle sibòdone. Nòmalman, yon kreditè ipotèk ki nan premye pozisyon an pa pral sibòdone pozisyon an.
Premye nan pozisyon se premye nan dwa pou yo kolekte soti nan pwosedi sezi. Sa vle di lè yon avi defo ranpli, si kreditè a dezyèm vle yo dwe premye nan liy yo resevwa lajan soti nan vann piblik la oswa vann oswa pran pwopriyete a, kreditè a dezyèm dwe kòmanse pwòp sezi pwosedi yo.
Nan pifò pati nan peyi a, sa vle di kreditè a dezyèm dwe fè peman yo tounen nan kreditè a an premye, peye pri kreditè a premye a depoze Avi de Default ak asosye depans, ak Lè sa a, ranpli Avi pwòp li yo nan Default. Si kreditè a dezyèm pa fè sa, kreditè a dezyèm te kapab jwenn siye soti nan sezi a ak resevwa pa gen anyen, espesyalman si pa gen ase lajan yo ale alantou.
Lè kreditè a dezyèm resevwa yon avi ki deklare premye a te sezi, apre yo fin tcheke valè kay la, anpil pretè dezyèm pa kòmanse pwòp pwose sezi yo. Yo pran pozisyon sa a paske yo pa ta ka ase ekite pou fè pri a nan sezi pwofitab pou kreditè a dezyèm fwa.
Sa a ki pa aksyon kite kreditè a dezyèm nan yon pozisyon vilnerab.
Ki jan kout depans fèmen fini yo peye
Menm si vandè a te siyen yon akò lis ak yon ajan byen imobilye, li trè chans ke kreditè a pral rnegosye komisyon an . Pretè peye mwens pase frè tradisyonèl epi eseye koupe depans yo nan tranzaksyon an tout fason posib.
Pou redwi plis depans fèmen, gen tou frè ki preteur souvan yo pral refize peye. Yo se:
- Plan Garanti Kay
- Ensèk nuizib ensèk nuizib ak travay ensèk nwizib
- Do-Kay Sètifikasyon
- Enspeksyon Egou
- Reparasyon mande pa Achtè tankou yon demann pou reparasyon
- Kredi pou Fèm Fèmti achtè a
Negosye ak dezyèm kreditè a sou yon vant kout
Apre detèmine ke sitiyasyon ou adapte kalifikasyon sale kout , epi ou te respekte ak tout demann kreditè - plis, yo te jwenn yon achtè vle ak kalifye - ou pa ankò soti nan Woods yo.
Ann di ke depans fèmen ou yo se 5% oswa $ 4,250. Apre dedwi depans yo fèmen nan pri lavant de $ 85,000, ou pral gen sou $ 81,000 kite. Koulye a, li vin tounen yon Tug nan lagè ant de pretè yo.
Anjeneral, negosyasyon an premye se yo ofri kreditè a dezyèm yon ti kantite, di $ 1,000. Koulye a, ki pa ta ka sanble tankou anpil lè yo konpare ak balans lan prè dezyèm nan $ 55,000 paske w ap mande kreditè a pèdi $ 54,000.
Nan lòt men an, sepandan, si kreditè a dezyèm refize, li ka finalman jwenn anyen.
Gen kèk fwa, li sanble, ke pretè jinyò parèt nan koupe nen yo malgre figi yo. Men, sa a se kote kreditè a premye ka bay moute yon ti kras plis fè travay la kontra. Nan eksperyans mwen, pifò pretè nan premye pozisyon yo kontan nan resevwa menm 90%, ki ta vle di sou yon prè $ 85,000, kreditè a ta ka dakò pran $ 76,500.
Si nèt la se $ 81,000, apre yo fin depans fèmen, ki ta kite $ 4,500 ki kreditè a premye te kapab ofri bay kreditè a dezyèm fwa. Kreditè a dezyèm dwe dakò lage prè a. Si ou pa, yo pral refize kout la refize, ak kreditè a premye pral gen plis chans sezi pwopriyete a nan sezi, elimine prè a dezyèm fwa.
Kenbe negosyasyon jiskaske yon rezolisyon rive. Sonje, tou de premye ak dezyèm lan gen yon poto nan fè travay la kout sale .
REMAK: Youn nan rezon yon Junior lyeinè nan California ka refize kolabore se si prè a te yon prè difisil-lajan, garanti nan rezidans nan 1 a 4 inite. Nan ka sa a, si dezyèm kreditè a siye soti pandan yon sezi anba yon sale sendik la, dezyèm kreditè ka gen dwa pou pouswiv yon jijman deficiency . (Roseleaf Corp v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)